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옹진군 상가건물경매 - 낙찰 전략은? ( 685.0평)

인천지방법원에서 진행되는 2021타경526137, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"옹진을 새롭게 / 군민을 신나게 - 인천광역시 옹진군"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

인천광역시 옹진군 영흥면 내리 상가건물 경매 물건입니다.

사건번호는 2021타경526137이며 인천지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 3,124,236,810원, 0회 유찰되어

최저입찰가는 3,124,236,810원(감정가 100%)입니다.

입찰보증금은 312,423,681원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31
물건용도	상가건물
토지면적	4,335.00㎡(1,311.34평)
건물면적	2,264.55㎡(685.03평)
사건번호	2021타경526137
감정평가액	3,124,236,810원
최저입찰가	(100%) 3,124,236,810원
입 찰 일	2026.03.12(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내리 219-31	전	1732㎡ (523.93평)
	내리 219-132	전	83㎡ (25.11평)
	내리 219-156	전	2520㎡ (762.30평)
건물	내리 219-31	지층 근린생활시설 철근콘크리트조	699.8㎡ (211.69평)
	내리 219-31	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	679.8㎡ (205.64평)
	내리 219-31	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	510.97㎡ (154.57평)
	내리 219-31	3층 근린생활시설 철근콘크리트조	339.97㎡ (102.84평)
	내리 219-31	옥탑 철근콘크리트조	34.01㎡ (10.29평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "영흥면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 해안가주택 및 임야, 농경지 등과 도로변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역여건을 보임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 공히 부정형의 평지로서 기호1:근린생활시설 부지로 기호2 및 기호3 : 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 남측으로 포장세로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2,3) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.
[공부와의 차이] 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.
[참고사항] 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.
[건물구조] 철근콘크리트조 및 철골조 철근콘크리트 평스라브지붕 3층 건으로 외 벽 : 징크 및 메탈판넬.
내벽 : 페인팅.
창 호: 페어글라스단열바.
[이용상태] 근린생활시설용이나 현황 공실 상태임.
[설비내역] 건축가액산출근거 참조.
4)부합물 및 종물 감정평가의견 Ⅰ- 5 참조.
[공부와의 차이] 감정평가의견 Ⅰ- 5 참조. [참고사항] 감정평가의견 Ⅰ- 5 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/02/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
임OO		2021.06.25

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년5월18일	소유권
2017년5월18일	근저당권	570,000,000원
2017년9월6일	근저당권	1,200,000,000원
2019년5월22일	근저당권	700,000,000원
2019년5월22일	지상권
2019년6월5일	근저당권	300,000,000원
2019년6월18일	가압류	165,000,000원
2019년7월25일	가압류	217,678,148원
2019년8월16일	가압류	54,994,000원
2019년9월20일	압류
2020년1월15일	압류
2020년3월11일	압류
2020년6월25일	압류
2020년9월21일	가압류	42,269,263원
2021년3월5일	압류
2021년10월12일	압류
2021년11월19일	임의경매
2022년1월21일	가압류	248,565,460원
2023년6월20일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

	소유권
2019년8월21일	가처분
2020년6월24일	가압류	236,600,512원
2020년8월5일	압류
2020년9월21일	가압류	42,269,263원
2021년11월2일	근저당권	570,000,000원
2021년11월2일	근저당권	1,200,000,000원
2021년11월19일	임의경매
2022년1월21일	가압류	248,565,460원
2023년8월24일	근저당권	700,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

옹진군 상가건물경매 - 낙찰 전략은? ( 685.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -목록1. 토지상에 소재하는 목록4.는 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로서 건축물대장이 발급되지 않고 있으며 공정률이 90% 정도로 판단되어 감정평가시 이를 감안하였음. -목록1. 토지상 제시외 (ㄱ) 콘테이너(3x9), (ㄴ) 컨테이너(3x6), (ㄷ) 이동식 화장실(1.5x5.0) (ㄹ) 닭장(철망 3x4) 등이 소재하나 유치권자가 임시로 설치한 이동 및 철거가 용이한 물건으로서 평가에서 제외하였음. -목록1.은 공부상 '전' 이나 현황은 '대' 임 -부정형의 평지로서 목록1. 근린생활시설 부지로 목록2. 및 목록3.은 전으로 이용중임. -목록4. 건물은 근린생활시설용이나 현황 공실 상태임 -목록1. 내지 목록3.에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) -상림건설주식회사가 2021.12.6.자 유치권신고(공사대금 693,000,000원), 명성종합건설 주식회사가 2021.12.6.자 유치권신고(공 사대금445,500,000원)를 하였으나, 신청채권자 중소기업은행이 유치권자 명성종합건설 주식회사, 상림건설 주식회사를 상대로 유치권부존재확인청구의 소송을 제기하여 승소로 확정됨(1심 인천지법 2022가합51993, 항소심 인천고등법원 2024나13423) -각 토지의 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대하여는 측량이 필요

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 본건은 영흥면사무소 서쪽 부근에 위치하며 주위는 전,답,단독주택 등이 혼재함 나. 목록 1. 2. 각 토지는 목록 4.의 건물 부지임 다. 목록 3. 토지는 지적 및 현황 모두 전임 라. 목록 4. 건물에 대한 공사대금 미지급으로 인한 상림건설주식회사 명의의 유치권 행사중이라는 현수막이 입구 컨테이너박스 및 건물 측면에 붙어 있음(경매시 참고바람) 마. 제시외 물건 등 - 목록 4. 건물의 앞쪽으로 컨테이너 3개(화장실용 1개 포함), 뒤쪽으로 컨테이너 5개 소재함 ※ 위 각 토지의 현황은 지적도 등을 이용하여 목측에 의한 것이므로 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대하여는 측량전문가의 측량이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1611)입니다.
입찰일은 2026.03.12입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 11월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1561일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1561일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 내지 목록3. : 2017. 5. 18. 근저당권 설정 목록4. 2020. 6. 24. 가압 류

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 철골조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2021타경526137 (인천지방법원)

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