서귀포 대정읍 빌딩 낙찰가 분석 (, 477.7평)

제주지방법원에서 진행되는 2025타경7939, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정가는 3,561,608,880원입니다. 최저입찰가는 2,493,126,000원(70%)입니다.
입찰일은 2026.04.14(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 249,312,600원 입니다.

  ▣ 소 재 지 : 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리
  ▣ 사건번호 : 2025 타경 7939
  ▣ 집행법원 : 제주지방법원

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-6
물건용도	빌딩
토지면적	944.00㎡(285.56평)
건물면적	1,579.24㎡(477.72평)
사건번호	2025타경7939
감정평가액	3,561,608,880원
최저입찰가	(70%) 2,493,126,000원
입 찰 일	2026.04.14(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하모리 852-6	대	865㎡ (261.66평)
토지	하모리 853	대	79㎡ (23.90평)
건물	하모리 852-6	지1층 주차장, 창고 철근콘크리트조	555.7㎡ (168.10평)
	하모리 852-6	1층 근린생활시설, 업무시설 철근콘크리트조	555.87㎡ (168.15평)
	하모리 852-6	2층 근린생활시설, 업무시설 철근콘크리트조	467.67㎡ (141.47평)

[위치/주위환경] 본건(기호 1, 3)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 도로변으로 매일시장을 위시한 각종 상업시설과 소매점 등의 근린생활시설 이 혼재하는 읍소재지 내 상업지대임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 시가지 내에 위치하여 제반 교통상황은 양호함. 3)형태 및 이용상태 2필지 일단의 부정형 평지로서, 제2종근린생활시설의 부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건의 남동측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로(도로명: 신영로)와 접하고, 북서측으로 지적상 노폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호 1: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 기호 3: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법＞ 6)제시목록 외의 물건 '기호 1' 토지의 남측 및 북서측 일부 지상에 향나무, 소철, 은행나무 등 수종의 조경수 및 조경등이 소재함.(별첨 사진 참조)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 본건의 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 2층 건물로서, (사용승인일: 1996.2.5.)
외벽: 글래스패널 및 타일 마감, 내벽: 본타일 및 내부 인테리어 마감, 바닥: PVC타일 및 석재타일 깔기, 창호: 칼라알미늄샷시 등임.
[이용상태] 일반건축물대장상 지1층: 주차장, 창고 1층: 업무시설, 제1종근린생활시설 2층: 제1종근린생활시설, 업무시설 로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태임.
[설비내역] 기본 급배수 및 위생설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있으나, 설비의 정상적인 가동 여부는 미상이며, 일부 도기류 및 수전 등은 파손으로 인해 보수가 필요한 상태임.
4)부합물 및 종물 건물의 옥상에 계단실 및 물탱크가 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ① 본건의 임대관계는 미상임.
② 의뢰목록상의 2층(467.67㎡) 부분은 일반건축물대장 및 현황상 '2층(제1종근린생활시설, 439.07㎡)'과 금고실 상부의 '중2층(업무시설 28.6㎡)'으로 구분되어 있음. (별첨 '건물개황도' 및 '사진'참조)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
장OO	미상	2012.04.09	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년12월29일	소유권
2022년12월29일	근저당권	3,100,000,000원
2025년4월22일	임의경매
2025년5월27일	가압류	18,096,000원
2025년7월21일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년12월29일	소유권
2022년12월29일	근저당권	3,100,000,000원
2025년4월22일	임의경매
2025년5월27일	가압류	18,096,000원
2025년12월15일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,052,995,480원원	757,550,000원원	37%	3회회
6개월	2,052,995,480원원	757,550,000원원	37%	3회회
12개월	937,197,131원원	362,927,857원원	38%	3.1회회

서귀포 대정읍 빌딩 낙찰가 분석 (, 477.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 본건 지상에 향나무, 소철 등 수종의 조경수 및 조경등 등이 소재하고 이를 토지에 포함하여 평가하였음 - 본건 옥상에 소재하는 계단실 및 상부 물탱크 등의 부대설비는 건물에 포함하여 평가하였음

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(하모리 852-6) 대지 (소재지 2.(신영로 119) 제시 건물의 부지임) 소재지 2.(신영로 119) 위 지상 제시 건물 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 지1층 555.7㎡ 1층 555.87㎡ 2층 467.67㎡ 등이 소재함. * 위 제시 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2262)입니다.
입찰일은 2026.04.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 356일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 356일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 12. 29. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 주차장. 노선버스 정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경7939 (제주지방법원)

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