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29억 8827만원짜리 임야를 얼마나 싸게? 울산시 서생면 임야 낙찰가 분석 (24,580.8평)

울산시 울주군 서생면 용리 임야, 감정가 29억 8827만원 → 최저 29억 8827만원! 임야 찾는 분께 적합합니다.

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

울산광역시 울주군 서생면 용리 임야

울산지방법원 2025타경10111입니다.

감정가격은 2,988,272,000원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 2,988,272,000원입니다.

2026.03.05(목) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지매각입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 서생면 용리 산7-6
물건용도	임야
토지면적	81,259.00㎡(24,580.85평)
건물면적
사건번호	2025타경10111
감정평가액	2,988,272,000원
최저입찰가	(100%) 2,988,272,000원
입 찰 일	2026.03.05(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용리 산7-6	임야	19146㎡ (5,791.67평)
	위양리 산5-1	임야	20113㎡ (6,084.18평)
	위양리 산5-2	임야	34215㎡ (10,350.04평)
	위양리 산7	임야	7785㎡ (2,354.96평)

[위치/주위환경] 대상부동산은 울산광역시 울주군 서생면 용리 및 위양리에 소재하는 토지로 "골프존카운티 더골프" 북측 인근에 위치하며 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 대상토지 또는 인근까지 소폭의 임도를 통하여 차량접근 가능하며, 시외곽 지역으로 일반적 교통상황은 다소 열세한 편임.
3)형태 및 이용상태 공히 부정형의 토지로 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 일련번호 [1,3]: 맹지임.
일련번호 [2,4]: 북측으로 유턴이 불가능한 소폭의 임도에 접함.
[토지이용계획] 일련번호 [1] 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 무선방위측정장치보호구역＜전파법＞.
일련번호 [2] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 무선방위측정장치보호구역＜전파법＞.
일련번호 [3] 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 무선방위측정장치보호구역＜전파법＞.
일련번호 [4] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 무선방위측정장치보호구역＜전파법＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상이며, 광평수 토지로 수풀, 잡목, 경사 등을 원인으로 접근이 어려우며 미확인 분묘가 소재할 수 있으니 경매 진행 및 응찰시 확인바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년5월6일	소유권
2015년5월6일	소유권
2015년6월26일	지상권
2019년8월30일	(1)근저당권설정	1,080,000,000원
2019년8월30일	(2)근저당권설정	480,000,000원
2019년8월30일	(3)근저당권설정	280,000,000원
2019년8월30일	(4)근저당권설정	600,000,000원
2025년1월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

29억 8827만원짜리 임야를 얼마나 싸게? 울산시 서생면 임야 낙찰가 분석 (24,580.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록 [2,3,4] 부동산등기사항증명서상 최선순위지상권[2015.6.26. 제138618호(목록2), 2015.6.26. 제138620호(목록4), 2016.11.25. 제221172호(목록3)]에 대하여 신청채권자로부터 2025.1.31.자로 지상권말소 포기 및 동의서가 제출됨

설정된 것으로 보는 지상권

본건 임야에 소재할 수 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 2. 목록[2,4] 토지 중 일부는 현황이 '도로'인 바 이를 감안하여 평가함. 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인을 요함 4. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 정확한 지적경계의 확정은 측량을 요함 5. 목록[1,3]은 맹지이나 목록[2,4]는 북측으로 유턴이 불가능한 소폭의 임도에 접함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 순수임야이

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026.03.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위지상권이 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 지상권은 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 단, 선순위 지상권이라 하더라도 말소동의서를 제출한 경우는 말소가 됩니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,988,272,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 947,770,700원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 470일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 470일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019. 8.30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경10111 (울산지방법원)

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