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[추천 경매물건] 울산시 울주군 임야, 7억 9870만원 / 2025타경884

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 울산시 울주군 언양읍 반송리의 임야 경매건입니다.

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

[ 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 임야 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 884 임야 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.04(수) 10:00인 울산지방법원 경매6계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

분묘기지권
"관례상 인정되는 법정지상권의 일종으로 타인의 토지위에 있는 분묘기지라도 마음대로 사용하거나 훼손할 수 없는, 지상권과 유사한 일종의 물권을 말한다. "

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 반송리 823-1
물건용도	임야
토지면적	1,286.00㎡(389.02평)
건물면적
사건번호	2025타경884
감정평가액	798,696,000원
최저입찰가	(100%) 798,696,000원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반송리 823-1	대	592㎡ (179.08평)
토지	반송리 산123-3	임야	694㎡ (209.94평)

[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 소재 '장촌경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지이며, 주거나지 및 일부 임야임.
4)인접 도로상태 남측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1), (2) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)이 소재함.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계: 미상임. 기타: 별첨 ‘사진용지’ 와 같이 대상물건 2) 토지 지상에 ‘유치권 행사중입니다’ 라는 표지판이 소재하니 경매응찰시 사실관계를 재확인 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월24일	소유권
2022년4월21일	근저당권	720,000,000원
2022년4월21일	지상권
2022년11월23일	가압류	60,507,920원
2024년1월22일	압류
2025년2월12일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

[추천 경매물건] 울산시 울주군 임야, 7억 9870만원 / 2025타경884

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 2.25㎡ 및 경량철골조 천막지붕 단층 휴게실 6㎡)을 위하여 목록 2 토지의 대지부분에 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 창고 2.25㎡ 및 경량철골조 천막지붕 단층 휴게실 6㎡는 매각에서 제외 2.목록 1,2 토지의 일부는 신축허가를 득한 토지이며, 허가제외 부분은 구분하여 평가함 3.목록 1,2 토지 일부는 신축허가를 득하였으며, 울주군청 건축과 문의 결과 건축허가사항은 변동 없는 것으로 조사되었음[허 가번호: 2020-건축과-신축허가-10, 대지위치: 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 823-1 외 1필지(반송리 산123-3), 대지면적: 990㎡, 연면적 168.06㎡, 구조/층수/동수: 경량철골구조/지상1층/2동, 용도: 제1종근린생활시설(소매점, 단독주택(1가구)] 4.목록 1은 나대지인바, 일부는 텃밭으로 사용중임 5.목록 2 토지의 일부는 평탄화작업 완료된 대지이고, 일부는 대나무 등 자생하는 임야로 위 수목 등은 토지에 포함하여 평가 함 6.목록 2 토지상에 '유치권행사중입니다'라는 유치권을 공시하는 현수막이 붙어 있음. 응찰시 확인요함 7.경매신청채권자로부터 '본 경매물건에 관하여 유치권이 성립하지 아니하고 향후 유치권신고서가 접수될 경우 유치권부존재소 송을 제기할 예정'이라는 2026.1.9.자 의견서가 제출됨(별지 첨부 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 나대지인 바, 일부는 텃밭으로 사용 중임. 부동산

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 374일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 374일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경884 (울산지방법원)

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