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관악구 근린주택 경매 권리분석 ☆ 1차 물건정리 ◆ [2025타경103026]

감정 18억 5442만원 → 최저 14억 8354만원! 서울시 관악구 신림동 근린주택 경매를 소개합니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 475-96
물건용도	근린주택
토지면적	135.50㎡(40.99평)
건물면적	307.87㎡(93.13평)
사건번호	2025타경103026
감정평가액	1,854,420,700원
최저입찰가	(80%) 1,483,536,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 475-96	대	135.5㎡ (40.99평)
건물	신림동 475-96	지1층 주택 철근콘크리트구	65.63㎡ (19.85평)
	신림동 475-96	1층 주택 철근콘크리트구	65.63㎡ (19.85평)
	신림동 475-96	2층 주택 철근콘크리트구	72.44㎡ (21.91평)
	신림동 475-96	3층 주택 철근콘크리트구	72.44㎡ (21.91평)
	신림동 475-96	4층 사무소 철근콘크리트구	31.73㎡ (9.60평)
제시외건물	신림동 475-96	(보일러실)	(0.5) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신대방역(지하철 2호선)"" 북동측 약 380미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.
[교통상황] 본건까지 차량 진 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 약 380미터 지점에 전철역(신대방역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.
3)형태 및 이용상태 본건 인접도로 및 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설(현황:주거용) 및 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건은 남동측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 북측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(관천로)와 연계됨.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 ""미상임"" [건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 및 근린생활시설(현황 : 주택)으로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 몰탈위수성 페인팅 마감 등 창 호 : 알루미늄 창호 등 [이용상태] 단독주택 및 근린생활시설(현황 : 주택)으로서, 지1층 : 단독주택(다중주택) : 3가구로 이용중임.
1층 : 단독주택(다중주택) : 일반건축물관리대장상 1가구 - 현황 2가구로 이용중임.
2층 : 단독주택(다중주택) : 4가구로 이용중임.
3층 : 단독주택(다중주택) : 4가구로 이용중임.
4층 : 근린생활시설(사무소 - 현황 ""주택"")로 이용중임.
*자세한 내용은 ""건물개황도 및 내부구조도""참조.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "" 건물개황도 및 내부구조도"" 참조.
[공부와의 차이] -본건 중 4층부분은 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용중임.
-본건 1층은 일반건축물대장(건축물현황도)상 1가구로 표시되어 있으나, 현황은 2가구로 이용중임.
[참고사항] - 임대관계 ""미상임""

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/21)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	402호	2023.07.03	[보]120,000,000
김OO	304호	2023.06.28	[보]120,000,000
박OO	302호	2023.07.21	[보]120,000,000
박OO	102호	2023.08.30	[보]60,000,000
송OO	202호	2023.02.28.	[보]150,000,000 [월]50,000
송OO	301호	2021.06.07.	[보]1차)100,000,000원/2차)140,000,000원 [월]100,000
유OO		2024.02.05
정OO	401호	2021.05.24	[보]160,000,000
정OO		2025.03.19
주OO	404호	2021.07.29	[보]1차)130,000,000원/2차)120,000,000원
차OO	303호	2023.05.30	[보]130,000,000
차OO	403호	2023.05.30	[보]130,000,000
최OO	201호	2023.02.28	[보]140,000,000 [월]360,000
최OO	501호	2024.09.02	[보]20,000,000 [월]650,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년10월5일	소유권
2020년10월5일	근저당권	828,000,000원
2025년5월28일	임의경매
2025년7월11일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월22일	소유권
2021년4월22일	근저당권	828,000,000원
2025년5월28일	임의경매
2025년6월4일	임차권설정	120,000,000원
2025년6월11일	임차권설정	150,000,000원
2025년6월17일	임차권설정	20,000,000원
2025년6월17일	임차권설정	140,000,000원
2025년6월24일	임차권설정	120,000,000원
2025년6월30일	임차권설정	120,000,000원
2025년7월15일	임차권설정	120,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

관악구 근린주택 경매 권리분석 ☆ 1차 물건정리 ◆ [2025타경103026]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록1. 토지의 대부분은 목록2. 건물의 대지로 보이나 정확한 위치, 경계

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2712)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
지층 101~103호, 1층 201~202호, 2층 301~304호, 3층 401~404호, 4층 501호 각 호실 표시되어 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 14명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지:2020.10.5.근저당권 설정 건물:2021.4.22.근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 간선도로. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경103026 (서울중앙지방법원)

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