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서울시 도봉구 방학동 낙찰전략 요약 / 다세대(빌라)경매

서울시 도봉구 방학동 604-27에 위치한 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 2억 3500만원, 현재 최저입찰가는 1억 8800만원입니다.

"더 큰 도봉 - 서울특별시 도봉구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

[ 서울특별시 도봉구 방학동 604-27 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 12360 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.31(화) 10:00인 서울북부지방법원 경매3계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

경매기일공고
"경매기일 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 하며 법원이 필요하다고 인정할 때에는 그 외의 경매기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있으며, 대법원 홈페이지(www.scourt. go.kr) 법원공고 란에도 게재한다. (신)매각기일 및 매각결정기일의 공고"

소 재 지	서울특별시 도봉구 방학동 604-27 풀내음파크빌 4층401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	43.79㎡(13.25평)
건물면적	59.85㎡(18.10평)
사건번호	2025타경12360
감정평가액	235,000,000원
최저입찰가	(80%) 188,000,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	방학동 604-27	209.9분의 43.79	43.79㎡ (13.25평)
건물	방학동 604-27	철근콘크리트구조	59.85㎡ (18.10평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ""방학중학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주거지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.
[건물구조] 대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 중 제4층 제401호로서, (""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2012.04.30.임)
외벽 : 대리석 붙임 등 마감.
내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 대상물건은 공부상 다세대주택(후첨: ""내부구조도"" 참조)임.
[설비내역] 대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지상1층에 주차장 시설 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 대상물건의 토지는 인접지와 등고 평탄한 자루형으로서, 다세대주택의 건부지 등으로 이용중임.
7)인접 도로상태등 대상건물의 북서측으로 시루봉로 15라길 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 임.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] (1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 도봉구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 평가사례 및 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	제4층제401호전부	2021.06.30.	[보]229,000,000
주OO	제4층제401호전부	2021.06.30.	[보]229,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월14일	소유권
2021년11월12일	압류
2023년7월19일	임차권설정	229,000,000원
2024년4월4일	가압류	20,000,000원
2025년4월18일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

서울시 도봉구 방학동 낙찰전략 요약 / 다세대(빌라)경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
주택도시보증공사(고재성): 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함(2025. 8. 7).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 현관문에는 호수표시는 없고, 4층은 1개호실만 있으며 1층 세대우편함에는 401호가 표시되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3673)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(고재성):임차인 고재성의 임차보증금 대위변제권자로서 이 사건 경매신청 채권자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 326일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 326일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.11.12. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 주차장. 차량 접근이 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경12360 (서울북부지방법원)

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