[감정가 80%] 오피스텔경매 - 동대문구 장안동 경매 핵심정리

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 동대문구 장안동 146-18의 오피스텔 경매건입니다.

"행복을 여는 동대문구 - 서울특별시 동대문구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

오피스텔 경매 / 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 오피스텔 경매 / 2025타경12247

소 재 지	서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 410호
물건용도	오피스텔
토지면적	7.01㎡(2.12평)
건물면적	18.38㎡(5.56평)
사건번호	2025타경12247
감정평가액	235,000,000원
최저입찰가	(80%) 188,000,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	장안동 146-18	705분의 7.01	7.01㎡ (2.12평)
건물	장안동 146-18	철근콘크리트구조	18.38㎡ (5.56평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""동대문구선거관리위원회"" 북서측 인근에 위치함.
부근은 상업용건물 및 주상용건물·근린생활시설·공동주택·단독주택·금융기관·교육기관 ·공원 등이 혼재되어 형성된 촬영소사거리주변 오피스텔로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 제4층 제410호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
[이용상태] 오피스텔1(원룸형(일부 중2층구조): 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.
[설비내역] 상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 부정형으로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호1: 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m (지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 건축선(세부사항 건축과 문의)
기호2: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구 역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군 사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 본건은 집합건축물대장등본상 용도가 ""업무시설(오피스텔)""로 등재되어 있으나 현황은 ""주거용""으로 이용중인 것으로 탐문됨. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	제4층제410호	2022. 7. 29.	[보]235,000,000
주OO	제4층제410호	2022. 7. 29.	[보]235,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년4월30일	소유권
2024년4월30일	약정/금지사항/환매특약
2024년8월12일	임차권설정	235,000,000원
2025년4월2일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	232,584,927원원	167,637,182원원	74%	3회회
6개월	198,255,352원원	142,734,084원원	72%	2.6회회
12개월	212,734,117원원	157,360,770원원	76%	2.2회회

[감정가 80%] 오피스텔경매 - 동대문구 장안동 경매 핵심정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 3번 2024년8월12일 제130238호 주택임차권등기(대항력있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 을 매수인이 인수함)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 현지 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못함. 2) 안내문을 출입문에 부착하였으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3673)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(김가령):임차인 김가령의 임차보증금 대위변제권자로서 이 사건 경매신청 채권자이며, 배당요구일자는 경매 신청일임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 361일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 361일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 4. 2. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 가스보일러. 방1. 화장실1. 주방1.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경12247 (서울북부지방법원)

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