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2026년 5월에 입찰하는 다세대(빌라) 경매물건 | 구로구 궁동

구로구 292에 위치한 다세대(빌라) 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

본 건은 서울특별시 구로구 궁동 292 다세대(빌라)(으)로

소유자는 비OO이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산강제경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 241,000,000원이나 2회 유찰로 최저가는 154,240,000원으로 떨어져

2026.05.14(목) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제2층 제2205호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	37.75㎡(11.42평)
건물면적	42.04㎡(12.72평)
사건번호	2025타경10988
감정평가액	241,000,000원
최저입찰가	(64%) 154,240,000원
입 찰 일	2026.05.14(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	궁동 292	5072.8분의 37.7469	37.7469㎡ (11.42평)
건물	궁동 292	� 철근콘크리트구조	42.04㎡ (12.72평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 궁동에 소재하는 ""서울공연예술고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""오류동역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건 내 제2층 제2205호로서, (사용승인일 : 2016-07-19)
외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 연립주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.
[토지형상/이용상태] 3필지 일단의 부정형 완경사지로서, 공동주택(단지형다세대주택 및 단지형연립주택) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 단지 서측으로 약 6m, 북측으로 약 5m 도로에 접함.
[토지이용계획] 292, 292-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 292-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과 밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 사고지 [공부와의 차이] -.
[참고사항] - 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람.
임차보증금 : 금245,000,000원 임대차계약일자 : 2020년11월9일 임차권자 : 한나래

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
전OO	전부	2024.07.18	[보]1,950,000 [월]650,000
주OO	전부	2020.12.21.	[보]245,000,000
한OO	전부	2020.12.21	[보]245,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년12월18일	소유권
2022년2월8일	압류
2022년6월13일	가압류	540,000,000원
2022년12월30일	임차권설정	245,000,000원
2023년3월21일	압류
2024년1월23일	압류
2025년3월13일	압류
2025년7월16일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	248,725,391원원	179,480,436원원	76%	2.1회회
6개월	256,628,538원원	203,009,808원원	81%	1.6회회
12개월	261,483,128원원	213,146,117원원	83%	1.5회회

2026년 5월에 입찰하는 다세대(빌라) 경매물건 | 구로구 궁동

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

대지권의 목적인 2토지(별도등기)에 대한 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-별도등기 있음 -특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말 소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
전자령:권리신고 및 배당요구신청서에 보증금 500,000원을 예치금으로 하여 임대인이 보관한다. ②특약사항 3항 본 계약은 보증금이 없는 계약으로 월임차료를 3개월치 선 불지급한다, 5항 임차인은 추가 계약기간연장을 원할시 2개월 임차료를 선불 지급하여야한다고 되어 있음 주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 한나래의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구 한나래:주택임차권등기일 2022. 12. 30.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 302일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 302일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 2. 8. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10988 (서울남부지방법원)

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