제주 서귀포시 서홍동 1891-1 다세대(빌라)경매> 제주 1억 7697만원 떨어진 , 실거주&투자용

제주지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경8075의 경매물건입니다. 현재 최저가는 1억 7003만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

서귀포시 서홍동 1891-1의 다세대(빌라) 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 84.89㎡(25.68평)입니다. 토지면적은 165.58㎡(50.09평)입니다.

사건번호는 2025타경8075이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 347,000,000원입니다만 2회 유찰되어

최저입찰가는 170,030,000원입니다.

입찰보증금은 17,003,000원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1891-1 서홍동별해리 103동 4층 501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	165.58㎡(50.09평)
건물면적	84.89㎡(25.68평)
사건번호	2025타경8075
감정평가액	347,000,000원
최저입찰가	(49%) 170,030,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	서홍동 1891-1	6623분의 165.575	165.575㎡ (50.09평)
건물	서홍동 1891-1	1 철근콘크리트구조	84.89㎡ (25.68평)

[위치/주위환경] 본건은 서귀포시 서홍동 소재 『서귀북초등학교』 북서측 인근[기호(1),(2),(3)] 및 서귀포시 서귀동 소재 『서귀중앙초등학교』 서측 인근[기호(4).(5)], 제주시 일도이동 소재 『제주도민속자연사박물관』 북서측 인근[기호(6)]에 각각 위치하는 구분건물(6개호)로서, 부근일대는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지대[기호(1),(2),(3)] 및 업무시설, 상업시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대[기호(4).(5)], 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대[기호(6)]임.
[교통상황] 기호(1),(2),(3),(6) - 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.
기호(4),(5) - 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여, 제반 교통상황은 양호함.
[건물구조] 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제3층 제302호, 제4층 제502호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2018.07.05 외벽: 드라이비트, 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. 기호(3)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제4층 제501호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2018.07.05 외벽: 드라이비트, 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. 기호(4),(5)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층/지상12층 건물 중 제5층 제532호, 제6층 제632호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2021.08.31 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. 기호(6)
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 중 제2층 제205호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.01.11 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. [이용상태] 기호(1),(2),(3) - 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중임.
기호(4),(5) - 오피스텔로 이용 중임.
기호(6) - 다세대주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기호(1),(2),(3),(6) - 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(4),(5) - 보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 기호(1),(2),(3) - 남측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용중임.
기호(4),(5) - 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(6) - 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 기호(1),(2),(3) - 동측으로 폭 약 8 미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있음.
기호(4),(5) - 남동측으로 폭 약 15 미터 내외의 포장도로와, 북측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
기호(6) - 서측으로 폭 약 5 ~ 6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 기호(1),(2),(3)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(4),(5)
일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)＜자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
기호(6)
일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타 ? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.
? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니[기호(1),(2),(3),(6)] 및 다락[기호(2),(3)]이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매업무 진행시 확장형발코니 및 다락의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조) ? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도, 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
진OO	건물이전부	2022.07.01.	[보]230,000,000원
한OO	103동501호	2022.07.01.	[보]230,000,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년7월4일	소유권
2022년10월28일	근저당권	240,000,000원
2023년10월27일	근저당권	943,200,000원
2024년7월9일	임차권설정	230,000,000원
2024년8월16일	가압류	19,310,866원
2024년9월3일	가압류	10,800,000원
2024년9월12일	가압류	19,805,479원
2024년9월12일	가압류	7,003,056원
2024년10월14일	근저당권	285,600,000원
2025년5월1일	가압류	9,915,407원
2025년5월1일	가압류	46,499,597원
2025년5월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	544,200,000원원	278,524,555원원	55%	2.4회회
6개월	488,611,111원원	262,874,414원원	62%	2회회
12개월	316,939,796원원	180,734,193원원	57%	2.2회회

제주 서귀포시 서홍동 1891-1 다세대(빌라)경매> 제주 1억 7697만원 떨어진 , 실거주&투자용

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022.07.01. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중임. - 확장형발코니 및 다락 포함 평가임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰일은 2026.05.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
진훈: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 7. 9.임. 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026.1.29. 현재 대항력 있는 임차보증금보다 선순위 임금채권 22,628,765원(총 임금채권 91,036,760원 중 본건 부동산에 예상되는 임금채권액)이 있으므로 매수시 참고 요함) 한국주택금융공사: 임차인 진훈의 임대차보증금반환채권의 양수인으로서 대항력 및 우선변제권을 승계함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 340일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 340일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.10.28. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 녹지지역. 제2종일반주거지역. 일반상업지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량출입 용이. 간선도로. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경8075 (제주지방법원)

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