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감정가 16억 1290만원! 해미면 단독주택 경매 투자해도 될까요? (건물 259.2평, 토지 317.6평)

대전지방법원 서산지원에서 진행되는 2024타경4600, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"해뜨는 서산 - 충청남도 서산시"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

단독주택 경매 / 충청남도 서산시 해미면 동암리 단독주택 경매 / 2024타경4600

소 재 지	충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동
물건용도	단독주택
토지면적	1,049.88㎡(317.59평)
건물면적	856.78㎡(259.18평)
사건번호	2024타경4600
감정평가액	1,612,898,410원
최저입찰가	(100%) 1,612,898,410원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동암리 185-22	전	297㎡ (89.84평)
	동암리 185-23	대	339.328㎡ (102.65평) 352분의 339.328 지분 전부
	동암리 185-24	임야	240.036㎡ (72.61평) 249분의 240.036 지분 전부
	동암리 185-25	임야	173.52㎡ (52.49평) 180분의 173.52 지분 전부
건물	동암리 185-1	1층 단독주택 철근콘크리트구조	92.97㎡ (28.12평)
	동암리 185-1	2층 단독주택 철근콘크리트구조	79.97㎡ (24.19평)
	동암리 185-1	1층 단독주택 철근콘크리트구조	74.83㎡ (22.64평)
	동암리 185-1	2층 단독주택 철근콘크리트구조	71.28㎡ (21.56평)
	동암리 185-1	1층 단독주택 철근콘크리트구조	79.33㎡ (24.00평)
	동암리 185-1	2층 단독주택 철근콘크리트구조	71.28㎡ (21.56평)
	동암리 185-1	1층 단독주택 철근콘크리트구조	98.84㎡ (29.90평)
	동암리 185-1	2층 단독주택 철근콘크리트구조	79.72㎡ (24.12평)
	동암리 185-1	1층 단독주택 철근콘크리트구조	98.84㎡ (29.90평)
	동암리 185-1	2층 단독주택 철근콘크리트구조	79.72㎡ (24.12평)
제시외건물	동암리 185-1	계단실 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	동암리 185-1	계단실 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	동암리 185-1	계단실 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	동암리 185-1	계단실 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	동암리 185-1	계단실 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	동암리 185-23	창고 등	20 ㎡(6.05평) 제외
	동암리 185-23	창고 등	14 ㎡(4.24평) 제외
	동암리 185-23	사무실 등	18 ㎡(5.45평) 제외

[위치/주위환경] 충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 "연화사" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(6)-(9) 공히 부정형의 평지 토지로서 기호(6)은 전기타, 기호(7)은 주거나지, 기호(8)은 도로, 기호(9)는 인접필지와 일단으로 주거용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(6)은 지적도상 맹지상태이나 인접필지를 통하여 접근이 가능하며 기호(7)은 남서측으로 폭 3m 내외, 기호(9)는 남서측으로 기호(8) 폭 3m 내외 현황 도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(6),(7)
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞임.
기호(8),(9)
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] 본건 기호(8),(9)는 지목 임야이나 현황 도로 및 주거용 건부지로 이용 중임.
[참고사항] 임대미상임.
[건물구조] 기호(1)-(5) 건물은 공히 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 치장벽돌 및 목재 사이딩 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.
[이용상태] 기호(1)-(5) 공히 주택 등으로 이용 중임.
(본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료 등을 참고하였으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰참여시 별도 확인 바람)
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 제시외 건물(기호㉠-㉧)이 소재함.(후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 참조)
[공부와의 차이] -
[참고사항] -임대 미상임. -본건은 사용승인을 받지 않은 건물로서 추후 사용승인조건 등에 따라 내부구조 등이 변경될 수 있는 바 입찰 참여 및 경매 진행시 별도 확인 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO	목록 1	2024.01.11

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년6월16일	가처분
2023년12월19일	가압류	560,000,000원
2024년5월7일	가압류	81,891,800원
2024년11월6일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

감정가 16억 1290만원! 해미면 단독주택 경매 투자해도 될까요? (건물 259.2평, 토지 317.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 목록 1, 2. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023. 6. 16. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음 - 목록 5. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023. 10. 20. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록 7, 8, 9. 지분매각 - 목록 6. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출 시 매수보증금 미반환) - 목록 1 ~ 5. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임 - 목록 1 ~ 5. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠ ~ ㉤)은 매각에 포함 - 목록 7. 지상 제시외 건물(감정평가서 상 ㉥, ㉦, ㉧)은 매각에서 제외 - 목록 8, 9. 지목 "임야" 이나 현황 "도로 및 주거용 건부지" 로 이용 중 - 목록 1, 2. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023. 6. 16. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음 - 목록 5. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023. 10. 20. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1~5 - 각 공부와 같음(2층 단독주택) 목록6 - 공부상 전이나, 현황은 공지(빈땅)로 잡초가 우거져 있음 목록7 - 공부상 대지이고, 현황도 나대지로 토지의 일부가 전원주택 진입로로 사용되고 있음 - 포장도로와 접하고 있어 진입이 가능함 - 제시외 컨테이너 1개가 있음 목록8,9 - 공부상 임야이나, 현황은 공지(빈땅)로 잡초가 우거져 있음 - 토지 일부가 전원주택의 진입로로 사용되고 있음 목록1~9(공통) - 본 건 토지는 전원주택 개발공사를 하다가 중단된 곳으로 보임 * 건축물(목록1~5)은 공사가 완료되지 않은 것으로 보이고, 주변 토지(목록6~9) 또한 정리되지 않은 상태임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0691)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,612,898,410원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 450,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 472일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 472일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1~3. 2023.12.19. 가압류 목록 4~5. 2023.10.30. 가압류 설정 목록 6~7. 2021.11.05. 근저당 목록 8~9. 2021.12.27. 근저당

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경4600 (대전지방법원 서산지원)

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