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양주시 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 444,540.4평)

양주시 은현면 하패리의 전 경매가 첫 입찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 7252만원입니다.

"Happy Life Yang-Ju - 경기도 양주시"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

[ 경기도 양주시 은현면 하패리 전 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 72242 전 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.02.24(화) 10:30인 의정부지방법원 경매8계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

농지전용
"농지법에서 농지의 전용은 농지의 형질을 변경하거나 농지전용에 장해가 되는 시설 또는 구조물의 설치 등으로 농지를 농작물경작, 다년성식물재배 또는 목초재배 이외의 목적에 사용하는 것. 농지보전을 위해 농지의 전용을 규제하고 있음."

소 재 지	경기도 양주시 은현면 하패리 1064-2
물건용도	전
토지면적	1,469,555.00㎡(444,540.39평)
건물면적
사건번호	2025타경72242
감정평가액	72,520,000원
최저입찰가	(100%) 72,520,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하패리 1064-2	전	1469555㎡ (444,540.39평) 지분 13분의 2 전부
제시외건물	하패리 1064-2	관리사	9.3 ㎡(2.81평) 제외
	하패리 1064-2	계사(공실)	101.5 ㎡(30.70평) 제외
	하패리 1064-2	계사(공실)	62.7 ㎡(18.97평) 제외
	하패리 1064-2	차양막	2.4 ㎡(0.73평) 제외
	하패리 1064-2	화장실	0.3 ㎡(0.09평) 제외
	하패리 1064-2	창고	0.9 ㎡(0.27평) 제외

[위치/주위환경] 대상물건은 경기도 양주시 은현면 하패리 소재 '낙낙교차로' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 소규모공장, 농경지, 자연임야 등으로 형성되어 있는 마을주변농경지대임.
[교통상황] 대상물건까지 자동차 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 완경사의 사다리형 토지로서, 현황 ""계사 및 관리사(제시외 건물) 건부지""임.
4)인접 도로상태 남서측으로 노폭 약 3 ~ 4미터의 비포장도로와 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시된 바와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(기호 ㉠~ ㉤)과 제시외 물건(기호 ㉥)이 소재함.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
남OO		2009.08.03
남OO		2000.03.06
어OO		1968.10.20

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년3월12일	소유권
2025년3월12일	소유권
2025년3월12일	소유권
2025년3월12일	소유권
2025년3월12일	소유권
2025년3월12일	소유권
2025년5월7일	강제경매
2025년6월23일	가압류	39,775,378원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

양주시 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 444,540.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 2. 지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 3. 제시외 건물 매각 제외, 이를 감안한 토지 단가 171,5000원/㎡, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명

[부동산 현황조사서 비고란]
- 공부상 지목은 전이나, 현황은 현재 경작하는 농작물은 없는 나대지 상태이며, 용도 미상의 스레트 지붕의 낡은 시설물 2동이 소재함 - 도로명 주소(경기 양주시 은현면 은현로 353-44)가 부여된 제시외 주택과 컨테이너가 소재하며, 주택에 대한 건축물 대장이나 등기사항증명서는 부존재함 - 본건 토지의 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0366)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 72,520,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 21,602,747원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.5.7. 개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 노선버스정류장.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경72242 (의정부지방법원)

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