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감정 6억 2171만원 → 최저 4억 3519만원!! 동남구 공장 낙찰전략 요약 (건물 162.8평, 토지 437.4평)

대전지방법원 천안지원에서 진행되는 2025타경11483, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

본 건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 공장(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 621,705,400원이나 1회 유찰로 최저가는 435,194,000원으로 떨어져

2026.03.30(월) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 258-3
물건용도	공장
토지면적	1,446.00㎡(437.42평)
건물면적	538.27㎡(162.83평)
사건번호	2025타경11483
감정평가액	621,705,400원
최저입찰가	(70%) 435,194,000원
입 찰 일	2026.03.30(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용원리 258-3	공장용지	1182㎡ (357.56평)
	용원리 245-2	도로	7㎡ (2.12평) 지분 71분의 7 전부
	용원리 258-19	도로	3㎡ (0.91평) 지분 32분의 3 전부
	용원리 258-23	도로	100㎡ (30.25평) 지분 590분의 100 전부
	용원리 258-26	도로	26㎡ (7.87평) 지분 120분의 26 전부
	용원리 258-29	도로	80㎡ (24.20평) 지분 184분의 80 전부
	용원리 372-7	도로	48㎡ (14.52평) 지분 463분의 48 전부
건물	용원리 258-3	1층 제조업소 일반철골구조	329.27㎡ (99.60평)
제시외건물	용원리 258-3	창고	190 ㎡(57.48평) 포함
	용원리 258-3	창고	15 ㎡(4.54평) 포함
	용원리 258-3	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	용원리 258-3	기계기구	포함

[위치/주위환경] 대상물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '용원산업단지' 북측 인근에 위치하고 주위는 농경지, 단독주택, 중소규모의 공장 등이 섞여 있는 소규모공장지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 대상물건까지 차량출입은 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등에 비추어 제반 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 남하향의 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 현황 ""공업용건부지""로 이용중입니다.
기호(3~8): 부정형의 토지로 현황 '도로'로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1): 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용중입니다.
기호(3~8): 현황 '도로'입니다.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 ""감정평가액 산출근거 및 결정의견'을 참조하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항은 없습니다.
[건물구조] 기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 1층으로, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬, 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 입니다.
[이용상태] 기호(2): 제2종 근린생활시설(제조업소)로서, 1층: 냉장창고, 냉동창고, 작업실, 창고, 샤워장, 보일러실, 탈의실, 위생실, 사무실 등으로 이용중입니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
4)부합물 및 종물 ""감정평가액 산출근거 및 결정의견'을 참조하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 대상물건 기호(2) 건물 공부상 소재지는 ""성남면 용원리 258-3, 258-28, 258-30""이나, 토지대장상 2016.09.30. 합병으로 실제 ""성남면 용원리 258-3""지상에 소재하고 있습니다.
[참고사항] 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 특이사항은 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO
정OO
주OO		2024.02.28	[보]30,000,000 [월]1,000,000
주OO		2019.11.18

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월6일	소유권
2021년9월6일	근저당권	540,000,000원
2024년11월28일	가압류	10,939,220원
2024년12월3일	가압류	377,101,079원
2024년12월6일	가압류	66,547,249원
2025년1월9일	가압류	24,000,000원
2025년1월9일	가압류	292,235,097원
2025년1월31일	가압류	130,000,000원
2025년2월12일	가압류	246,359,562원
2025년3월6일	가압류	8,234,887원
2025년3월11일	가압류	900,000,000원
2025년4월3일	임의경매
2025년4월11일	가압류	40,066,020원
2025년5월14일	가압류	204,291,170원
2025년5월22일	가압류	65,417,270원
2025년5월23일	압류
2025년7월23일	압류
2025년7월24일	가압류	43,041,445원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월6일	소유권
2021년9월6일	근저당권	540,000,000원
2024년11월28일	가압류	10,939,220원
2024년12월3일	가압류	377,101,079원
2024년12월6일	가압류	66,547,249원
2025년1월9일	가압류	24,000,000원
2025년1월9일	가압류	292,235,097원
2025년1월31일	가압류	130,000,000원
2025년2월12일	가압류	246,359,562원
2025년3월6일	가압류	8,234,887원
2025년3월11일	가압류	900,000,000원
2025년4월3일	임의경매
2025년4월11일	가압류	40,066,020원
2025년5월14일	가압류	204,291,170원
2025년5월22일	가압류	65,417,270원
2025년7월23일	압류
2025년7월24일	가압류	43,041,445원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

감정 6억 2171만원 → 최저 4억 3519만원!! 동남구 공장 낙찰전략 요약 (건물 162.8평, 토지 437.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 목록1 토지 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외 2. 제시외 건물, 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 각 포함 3. 목록2 건물 공부상 소재지는 "천안시 동남구 성남면 용원리 258-3, 258-28, 258-30"이나, 실제 "천안시 동남구 성남면 용 원리 258-3" 지상에 소재함 4. 대항력 여지있는 임대차관계 미상의 임차인 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041)620-3073)입니다.
입찰일은 2026.03.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 328일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 328일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 9. 6. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 간선도로. 판넬지붕.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경11483 (대전지방법원 천안지원)

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