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강원 인제군 근린주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰전략 요약 ◆ [2025타경50931]

춘천지방법원에서 진행되는 2025타경50931, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

오늘은 강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 근린주택 경매물건을 소개합니다.

2025타경50931 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 춘천지방법원입니다.

감정가격은 325,029,140원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 325,029,140원입니다.

건물면적은 265.23㎡(80.23평)이고, 토지면적은 605.00㎡(183.01평)입니다.

소 재 지	강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 170
물건용도	근린주택
토지면적	605.00㎡(183.01평)
건물면적	265.23㎡(80.23평)
사건번호	2025타경50931
감정평가액	325,029,140원
최저입찰가	(100%) 325,029,140원
입 찰 일	2026.02.23(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고사리 170	대	605㎡ (183.01평)
건물	고사리 170	단층 제2종근린생활시설 목조	58.3㎡ (17.64평)
	고사리 170	1층 주택 철근콘크리트조	102.08㎡ (30.88평)
	고사리 170	2층 주택 철근콘크리트조	88.85㎡ (26.88평)
제시외건물	고사리 170	화장실	16 ㎡(4.84평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 가아리 및 고사리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 공히 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리 내에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 완경사지내 부정형의 토지로, 현황 전 및 일부 법면 상태입니다. 일련번호 4 : 완경사지내 사다리형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 일련번호 1 : 지목 도로인 인접지를 통해 본건 동측 왕복2차선도로에 진출입가능합니다. 일련번호 4 : 본건 북측으로 폭 약 5~6m, 서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
[토지이용계획] 일련번호 1 : 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-10-20)<도로법>, 하천구역<하천법> 일련번호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역(시행령 제14조의3 1호))<수도법> 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 위지상에 소재하는 수목 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 일련번호 1은 공부상 지목이 ‘답’이나, 현황 전 및 일부법면 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
[참고사항] 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다. 본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. [건물구조] 일련번호 2 : 목조 기와지붕 단층 건물로, 외벽 : 황토벽돌마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 목창호새시마감 등입니다. 일련번호 3 : 황토벽돌조 아스팔트싱글지붕 2층 건물로, 외벽 : 황토벽돌쌓기 및 사이딩판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.
[이용상태] 일련번호 2 : 주택으로 이용중입니다. 일련번호 3 : 근린생활시설(1층), 단독주택(2층)으로 이용중입니다.
[설비내역] 일련번호 1,2 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물(데크 등) 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 일련번호 2는 공부상 ‘제2종근린생활시설’로 표기되어 있으나, 현황 ‘주택’으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 2는 공부상 ‘목조 함석지붕’으로 표기되어 있으나, 현황 ‘목조 기와지붕’으로 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 3은 1층부분이 공부상 ‘주택’로 표기되어 있으나, 현황 ‘근린생활시설’로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 3은 일반건축물대장상 황토벽돌 아스팔트슁글지붕, 등기사항전부증명서상 철근콘크리트조 철근콘크리트위 아스팔트싱글지붕으로 표기가 상이하므로 현황 및 일반건축물대장상 구조를 기준하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. [참고사항] 본건 일련번호 2,3의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 2는 내용연수가 경과되어 현상 및 이용, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 4 위 지상에 후첨 사진용지와 같이 이동식컨테이너(화장실), 간이찜질방, 저온저장고 등이 소재하나 이동 및 철거가 비교적 용이하여 별도의 감정평가를 하지 않았으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
배OO	신청부동산중2층일부	2025.09.18.
이OO	신청부동산외앞건물이라고진술함.	2022.04.13.(세무서발행상가건물임대차현황서상사업자등록일)	[보]150,000,000 [월]2,500,000
정OO	신청부동산중2층일부	2024.01.05.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년4월25일	소유권
2022년3월24일	근저당권	195,000,000원
2023년7월10일	가압류	7,055,007원
2023년9월25일	압류
2024년1월26일	압류
2024년5월14일	가압류	11,248,752원
2025년1월7일	가압류	10,377,536원
2025년9월30일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년4월25일	소유권
2022년3월24일	근저당권	195,000,000원
2023년7월10일	가압류	7,055,007원
2024년5월14일	가압류	11,248,752원
2025년1월7일	가압류	10,377,536원
2025년9월30일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

강원 인제군 근린주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰전략 요약 ◆ [2025타경50931]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함- 목록2. 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주택'임. 공부상 '목조 함석지붕'이나 현황 '목조 기와지붕'임 - 목록3. 1층 공부상 '주택'이나 현황 '근린생활시설'임. 등기사항증명서상 '철근콘크리트조 철근콘크리트위 아스팔트슁글지붕' 이나 현황및일반건축물대장상 구조(황토벽돌 아스팔트슁글지붕)를 기준으로 평가됨 - 목록4. 이동식컨테이너(화장실), 간이찜질방, 저온저장고, 몽골텐트 등은 평가 및 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
{1번 부동산} - 공부상 답이나 현재 휴경지 상태로 도로와 하천 사이의 법면등으로 목측되나, 명확한 경계는 측량을 통하여 구분이 가능한 것으로 목측됨.[사진 1] {2번 부동산} - 신청부동산은 근린생활시설(민박) 등으로 사용중임.[사진 2] 위 건물내 제시외 가-조립식판넬조 판넬지붕 화장실등 약 16㎡[사진 3] {3번 부동산} - 신청부동산중 1층은 근린생활시설(음식점), 2층은 주택으로 사용중임.[사진 4] (현장조사당시 채무자겸 소유자 이용경을 만났으나, 손님이 있어 바쁘다며 조사는 알아서 하고 가라며 현황조사 혐조하지 않아, 위 현황과 같이 조사한바, 2층 주택부분에 대한 명확한 사용용도는 별도 확인이 요망됨.) {4번 부동산} - 신청부동산은 대지로 사용중이며, 위지상에 2번, 3번 부동산들이 소재하고 있음.[사진 5, 6] - 위 지상에 신청외 이동이 가능한 컨테이너형 화장실[사진 7], 몽골텐트[사진 8], 조립식냉동고[사진 9], 및 [사진 10]과 같이 찜질방 시설이 소재하고 있음. * 신청부동산들에 주민등록등재자들중 배정식, 정상석에 대하여 문의한바, 2025년 12월말 까지 월세로 계약된 사람이라고 진술하였으며, 이용빈은 앞건물 펜션 운영인이라고 진술하며, 손님이 있다고 진술을 거부하며 경매조사 알아서 하고 가라며 더 이상 현장조사 질문에 대하여 답변을 하지 않았음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원(☎ 033-259-9706)입니다.
입찰일은 2026.02.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 325,029,140원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,484,386원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.3.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 노선버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트조. 기와지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경50931 (춘천지방법원)

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