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광진구 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 55.0평, 토지 31.0평)

감정가 7억 9883만원, 1회 유찰된 서울시 광진구 중곡동 545-6 다가구주택의 최저입찰가는 6억 3906만원입니다.

"소통하며 발전하는 행복 광진 - 서울특별시 광진구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

서울동부지방법원 경매3계 2024 타경 65161

소 재 지	서울특별시 광진구 중곡동 545-6
물건용도	다가구주택
토지면적	102.50㎡(31.01평)
건물면적	181.80㎡(54.99평)
사건번호	2024타경65161
감정평가액	798,829,800원
최저입찰가	(80%) 639,063,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중곡동 545-6	대	102.5㎡ (31.01평)
건물	중곡동 545-6	1층 주택 연와조	49.68㎡ (15.03평)
	중곡동 545-6	2층 주택 연와조	49.68㎡ (15.03평)
	중곡동 545-6	지층 주택 연와조	49.68㎡ (15.03평)
제시외건물	중곡동 545-6	옥탑 방	16.00 ㎡(4.84평) 포함
	중곡동 545-6	베란다	5.58 ㎡(1.69평) 포함
	중곡동 545-6	베란다	5.58 ㎡(1.69평) 포함
	중곡동 545-6	보일러실	3.60 ㎡(1.09평) 포함
	중곡동 545-6	계단	2.00 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울 중곡초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 인근까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 용마산역(7호선)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 평지, 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 노폭 약 5-6미터의 도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역 ＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) ＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역 ＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.
[건물구조] 본건은 연와조 평지붕 지하1층/지상2층 건으로서 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 섀시창호 마감 등임.
[이용상태] 다가구용 단독주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "사진 및 건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	미상	2023.08.14
여OO		2021.11.30.	[보]200,000,000
이OO	1층서쪽방1	2021.06.30	[보]85,000,000
이OO	1층안쪽방2	2022.06.17.	[보]120,000,000 [월]50,000
지OO	지층방1	2021.07.26	[보]40,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2001년8월24일	소유권
2024년12월17일	강제경매
2025년8월25일	가압류	13,966,196원
2025년10월14일	가압류	7,027,488원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2001년8월24일	소유권
2023년12월12일	임차권설정	200,000,000원
2024년9월6일	임차권설정	120,000,000원
2024년12월17일	강제경매
2025년8월25일	가압류	13,966,196원
2025년10월14일	가압류	7,027,488원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

광진구 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 55.0평, 토지 31.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

건물의 2023.12.12.접수 제176615호로 경료된 을구 11번 및 2024.9.6.접수 제142779호로 경료된 을구 12번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 토지 일부는 도로후퇴면적 1.4㎡로서 토지대장상 면적과 일반건축물대장상 상이함 매각물건은 인접한 타인소유 토지(중곡동 545-4)로 진출입함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2407)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
여나견: 강제경매신청채권자 겸 주택임차권자로 배당요구일자는 경매신청일이고 주택임차권등기일은 2023.12.12.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 798,829,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 217,167,122원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 434일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 434일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.17. 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 도시가스.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경65161 (서울동부지방법원)

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