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구미 공단동 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,025.9평, 토지 1,060.3평)

구미 공단동 291-22에 위치한 본 공장 경매물건은 25억 2184만원짜리가 17억 6529만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

구미시 공단동 291-22의 공장 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 3,391.37㎡(1,025.89평)입니다. 토지면적은 3,505.00㎡(1,060.26평)입니다.

사건번호는 2025타경321이며 대구지방법원 김천지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 2,521,835,730원입니다만 1회 유찰되어

최저입찰가는 1,765,285,000원입니다.

입찰보증금은 176,528,500원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상북도 구미시 공단동 291-22
물건용도	공장
토지면적	3,505.00㎡(1,060.26평)
건물면적	3,391.37㎡(1,025.89평)
사건번호	2025타경321
감정평가액	2,521,835,730원
최저입찰가	(70%) 1,765,285,000원
입 찰 일	2026.03.20(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	공단동 291-22	공장용지	3505㎡ (1,060.26평) 지분 중 77515분의 3505 전부
건물	공단동 291-22	1층 공장 철근콘크리트구조	1002.24㎡ (303.18평)
	공단동 291-22	1층 전실 철근콘크리트구조	22.4㎡ (6.78평)
	공단동 291-22	2층 공장 철근콘크리트구조	1002.24㎡ (303.18평)
	공단동 291-22	1층 사무실 경량철골구조	108.9㎡ (32.94평)
	공단동 291-22	1층 사무실 경량철골구조	4.95㎡ (1.50평)
	공단동 291-22	단층 창고 경량철골구조	366.54㎡ (110.88평)
	공단동 291-22	단층 공장 일반철골구조	776㎡ (234.74평)
제시외건물	공단동 291-22	창고	23.2 ㎡(7.02평) 포함
제시외건물	공단동 291-22	창고 및 공장	84.9 ㎡(25.68평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '구미국가산업1단지'내에 위치하며 주위일대는 공단 내 각종 규모의 공장으로 형성되어 있음.
2)토지의 상황 - 교통상황 본건까지 차량의 출입이 가능하며 산업단지 내에 위치하여 제반교통사정은 보통임.
- 형태 및 이용상황 자루형의 토지를 중소규모의 공장용지 및 도로로 구획하여 이용중이며, 본건 지분토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 '공장용지'이며, 일부는 '도로'임.
- 인접도로의 상태 본건 지분의 토지는 동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.
- 토지이용계획관계 및 공법상의 제한상태 일반공업지역, 중로2류(폭 약15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한 구역(환경관리과문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관란 법률＞, 재생사업지구(구미국가 1단지)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 산업시설구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞ [건물구조] 및 현상 - 기호 2) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 및 판넬조 판넬지붕 단층(증축부분-전실)으로서 외벽 : 드라이비트 마감(증축부분은 판넬벽체 마감)
내벽 : 몰탈위 페인팅 바닥 : 에폭시마감 및 타일 마감 창호 : 샷시 단창임 이용상태 : 1, 2층 공장으로 이용중임 설비내역 : 급배수 및 위생설비, 소화전 설비, 화물용 승강기 있음.
- 기호 3) : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 판넬 마감 내벽 : 벽지도매, 타일 마감 바닥 : 장판지깔기 및 타일 깔기 창호 : 샷시 단창임 이용상태 : 사무실, 기숙사로 이용중임 설비내역 : 급배수 및 위생설비 되어 있으며 기숙사부분은 전기판넬에 의한 난방설비 되어 있으나 가동여부는 미상임.
- 기호 4) : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 판넬 마감 및 일부는 무벽체 바닥 : 에폭시마감 이용상태 : 창고 및 작업장으로 이용중임.
- 기호 5) : 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외, 내벽 : 판넬 마감 바닥 : 콘크리트마감 창호 : 샷시 단창 이용상태 : 공장으로 이용중임.
4)기계/기구의 현상 국산 및 외산의 Water Jet Loom, 국산의 수전설비 등으로 장기간 가동중단된 상태로서 정상적인 가동여부는 미상임.
5)공작물의 현상 -
6)기타참고사항 - 임대관계 : 미상임.
- 공부와의 차이 : 기호 2)증축부분은 등기상 구조가 '철근콘크리트구조 슬라브지붕'이나, 실제 '경량철골조 판넬지붕'임.
- 기타 : (1) 본건 평가대상 토지는 공유지분 토지로 귀 의회목록상 77,515 중 3,505지분이나, 이 지분에는 공장용지 및 내부 도로의 지분이 포함된 것으로 조사됨.
(2) 기계기구 1~5)는 소유자에 의하면 최근 매매계약이 체결되어 소유권이 타인에게 이전되었다고 진술하므로 경매진행시 기계기구의 소유권 확인을 하시기 바람. (3) 본건 2, 3, 5) 건물 옥상에는 타인소유의 태양광 설비가 있으므로 경매진행시 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/01/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	3-5동	2019.05.09	[보]미상 [월]미상
전OO	2층전부	2013.01.29	[보]2,000만원 [월]월150만원
주OO	18호	2015.06.25	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년4월7일	소유권
2020년5월22일	근저당권	1,448,400,000원
2020년5월22일	근저당권	471,600,000원
2022년3월31일	근저당권	36,000,000원
2025년4월16일	강제경매
2025년8월12일	가압류	26,999,500원
2025년10월29일	강제경매
2025년11월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

구미 공단동 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,025.9평, 토지 1,060.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 목록1 지분에는 공장용지 및 내부 도로의 지분 포함. 목록2 증축 부분은 등기상 구 조가 '철근콘크리트구조 슬라브지붕'이나, 실제 '경량철골조 판넬지붕'임. 목록2,3,5 건물 옥상에 소재하는 타인소유의 태양광설 비 매각 제외. 감정서에 의하면 본건 기계기구가 타인에게 이전되었다고 조사되어 있으나, 근저당권자 농협은행(주)로부터 기 계기구 매도사실 없다는 의견서 제출됨. 기계기구 장기간 가동중단 상태로 정상 가동여부 미상. 대항력 여지 있는 상가임차인 (임대차보증금 20,000,000원, 사업자등록신청일자 13.01.29, 확정일자 14.3.20) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하 면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건물 옥상 및 벽체 일부에 사진과 같이 `태양광 시설`이 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2095)입니다.
입찰일은 2026.03.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
전희자: 현황조사 내용 상가건물임대차현황서에 의함(1,2차 계약은 전 소유자 박유근과 계약한 내용임).

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(13,599,850원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경512,2025타경11580,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 313일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 313일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 5. 22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반공업지역. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 철근콘크리트조. 철골조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경321 (대구지방법원 김천지원)

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