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감정 19억 1960만원 → 최저 13억 4372만원!! 소사구 상가주택 임대보다 경매 (건물 96.5평, 토지 78.9평)

경기 부천시 소사구 소사본동에 위치한 상가주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 19억 1960만원, 현재 최저입찰가는 13억 4372만원입니다.

"다시 뛰는 부천 시민과 함께 / Fantasia Bucheon(판타지아 부천) - 경기도 부천시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

2025타경810

인천지방법원 부천지원의 경매 목적물로

감정가 1,919,597,320원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 70% 저감되어 1,343,718,000원으로

2026.04.02(목) 10:00 인천지방법원 부천지원 경매6계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	경기도 부천시 소사구 소사본동 215-15
물건용도	상가주택
토지면적	260.90㎡(78.92평)
건물면적	318.92㎡(96.47평)
사건번호	2025타경810
감정평가액	1,919,597,320원
최저입찰가	(70%) 1,343,718,000원
입 찰 일	2026.04.02(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소사본동 215-15	대	260.9㎡ (78.92평)
건물	소사본동 215-15	1층 주택 벽돌조	75.70㎡ (22.90평)
	소사본동 215-15	2층 주택 벽돌조	54.18㎡ (16.39평)
	소사본동 215-15	1층 근린생활시설 벽돌조	45.51㎡ (13.77평)
	소사본동 215-15	2층 근린생활시설 벽돌조	45.51㎡ (13.77평)
제시외건물	소사본동 215-15	근린생활시설	91.02 ㎡(27.53평) 포함
	소사본동 215-15	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	소사본동 215-15	화장실	4 ㎡(1.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 대체로 정방형의 토지로 근린생활시설 및 주택의 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 대로와 접하고 북측으로 세로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대차관계 미상임.
[건물구조] 벽돌조 슬래브지붕 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 :샤시창호 등 임.
[이용상태] 주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.
4)부합물 및 종물 제시외 물건으로 ㄱ. 근린생활시설: 연와조 스라브지붕 2층, 91㎡, 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 등재.
ㄴ. 창고: 세멘블록조 판넬지붕 약3㎡ ㄷ. 화장실: 세멘블록조 판넬지붕 약4㎡ 임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대차관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	2층전체	2023.06.15.	[보]20,000,000 [월]300,000
이OO	2층전부	2007.07.04.	[보]80,000,000 [월]200,000
이OO	1층점포일부(22.76㎡)	2014.05.13.	[보]25,000,000 [월]550,000
이OO		2022.06.17.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년4월13일	소유권
2002년10월23일	소유권
2021년12월24일	근저당권	1,500,000,000원
2023년3월21일	근저당권	100,000,000원
2025년2월12일	압류
2025년3월10일	강제경매
2025년5월2일	가압류	20,000,000원
2025년5월30일	임의경매
2025년12월16일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년4월13일	소유권
2002년10월23일	소유권
2021년12월24일	근저당권	1,500,000,000원
2023년3월21일	근저당권	100,000,000원
2024년6월20일	임차권설정	60,000,000원
2025년2월12일	압류
2025년3월10일	강제경매
2025년5월2일	가압류	20,000,000원
2025년5월30일	임의경매
2025년8월13일	압류
2025년12월16일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

감정 19억 1960만원 → 최저 13억 4372만원!! 소사구 상가주택 임대보다 경매 (건물 96.5평, 토지 78.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2. 건물 을구 순위 34번 주택임차권등기(단, 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한함).

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(창고, 화장실) 각 포함. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ(근린생활시설 연와조 슬라브지붕)은 목록3. 건물과 동일한 건물임. 목록2. 주택의 대로변 쪽은 상가 건물로, 반대쪽은 주거시설로 이용되는 이중구조임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록 2. 주택의 대로변 쪽은 상가건물로 이용되고 있으며 반대쪽은 주거시설로 이용되는

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원(☎ 320-1136)입니다.
입찰일은 2026.04.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이경아:임대차보증금 중 1차 증액된 5,000,000원에 대한 확정일자는 2009.6.12., 2차 증액된 5,000,000원에 대한 확정일자는 2011.6.23., 3차 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자는 없음. 주택임차권등기일은 2024.6.20.임. 이복금:임대차보증금 중 1차 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자는 2016.4.11., 2차 증액된 5,000,000원에 대한 확정일자는 없음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(57,785,863원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2025타경2076,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 348일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 348일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.12.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 판넬지붕. 슬래브지붕. 스라브지붕.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경810 (인천지방법원 부천지원)

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