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4974만원부터 다세대(빌라)경매! 인천시 계양구 낙찰 전략은

인천시 계양구 장기동에 있는 다세대(빌라) 경매 - 건물 41.0㎡(12.4평), 토지 42.3㎡(12.8평)

"Green 계양 실현(녹색성장) - 인천광역시 계양구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

오늘은 인천광역시 계양구 장기동 145-8 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다.

2025타경508380 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 인천지방법원입니다.

감정가격은 145,000,000원이며 3회 유찰되어 최저입찰가는 49,735,000원입니다.

건물면적은 40.96㎡(12.39평)이고, 토지면적은 42.28㎡(12.79평)입니다.

소 재 지	인천광역시 계양구 장기동 145-8 4층405호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	42.28㎡(12.79평)
건물면적	40.96㎡(12.39평)
사건번호	2025타경508380
감정평가액	145,000,000원
최저입찰가	(34%) 49,735,000원
입 찰 일	2026.06.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	장기동 145-8	576.2분의 42.2846	42.2846㎡ (12.79평)
건물	장기동 145-8	철근콘크리트구조	40.96㎡ (12.39평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 ""계양초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 계양역 (인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 스톤코트 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)
[설비내역] 기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.
[토지형상/이용상태] 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건은 북서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)＜ 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 과밀 억제권역＜수도권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 본건은 공부상은 단층 구조의 다세대주택으로 등재되어 있으나, 탐문조사 및 외부조사상 복층 구조의 다세대주택으로 이용중임.
[참고사항] 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.
임차보증금 : 금170,000,000원, 범 위 : 제4층 제405호 40.96㎡전부 임대차계약일자 : 2021년3월10일, 주민등록일자 : 2021년4월2일 점유개시일자 : 2021년4월2일, 확정일자 : 2021년3월15일 임차권자 : 송**

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
송OO		2021.4.2.
송OO	전부	2021.4.2.	[보]170,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월23일	소유권
2022년2월24일	압류
2023년1월19일	압류
2023년6월20일	임차권설정	170,000,000원
2025년3월21일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	148,615,385원원	86,531,409원원	59%	2.5회회
6개월	141,176,923원원	83,384,089원원	58%	2.3회회
12개월	140,348,959원원	86,167,526원원	61%	2.2회회

4974만원부터 다세대(빌라)경매! 인천시 계양구 낙찰 전략은

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2023.6.20.등기)있음.(임차보증금:170,000,000원, 전입일자:2021.4.2., 확정일자:2021.3.15.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
본 건은 4층 공동주택으로 현황 상 `나비하우스 105동`으로 통용되고 있고, 공부상 단층 구조의 다세대주택으로 등재되어 있으 나, 탐문조사 및 외부조사상 복층 구조의 다세대주택으로 이용중임.(현황조사서 및 감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 4층 공동주택임. 현

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1618)입니다.
입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
송일권:임차인 송혜인의 부 임. 송혜인:주택임차권등기일은 2023.6.20.이며, 주택임차권등기권리자 겸 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 451일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 451일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.2.24. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경508380 (인천지방법원)

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