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서귀포 양어장 경매물건 | 2025타경6495 경매로 진행

2025타경6495 사건의 양어장 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

양어장 경매 / 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 양어장 경매 / 2025타경6495

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 30-1
물건용도	양어장
토지면적	5,657.00㎡(1,711.24평)
건물면적	586.90㎡(177.54평)
사건번호	2025타경6495
감정평가액	1,733,414,700원
최저입찰가	(70%) 1,213,390,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	난산리 30-1	양어장	5202㎡ (1,573.61평)
	난산리 30-3	양어장	64㎡ (19.36평)
	난산리 61-4	대	391㎡ (118.28평)
건물	난산리 30-1	단층 동식물관련시설	116.00㎡ (35.09평)
건물	난산리 61-4	단층 창고 시멘트블럭조	150.9㎡ (45.65평)
제시외건물	난산리 30-1	창고	9.6 ㎡(2.90평) 포함
	난산리 30-1	창고	25.6 ㎡(7.74평) 포함
	난산리 30-1	보일러실	3.7 ㎡(1.12평) 포함
	난산리 61-4	창고	16.3 ㎡(4.93평) 포함
	난산리 61-4	현관 및 화장실	17.4 ㎡(5.26평) 포함
	난산리 61-4	주방	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	난산리 61-4	기계실	245 ㎡(74.11평) 포함

[위치/주위환경] 본건 일련번호(1,3,4)는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 "난산보건진료소" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 전 및 과수원, 일부 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고, 보조간선도로변에 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1,3): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 일단의 양어장 임. 일련번호(4): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 상업용 건부지임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,3): 본건은 일단의 토지로서, 남서측으로 폭 약 6~7m 의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(2): 본건은 남서측으로 폭 약 6~7m 의 아스팔트 포장도로에 접함. [토지이용계획] 일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고 시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공항.비행장개발예정 지역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호공항개발예정지역)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면) <공항시설법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항 개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)). 일련번호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공항.비행장개발예정지역(2024-09- 06)(국토교통부 제2024-456호공항개발예정지역)<공항시설법>, 장애물제한표면 구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경 관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역 및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)). 일련번호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고 시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공항.비행장개발예정 지역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호공항개발예정지역)<공항시설법>,장 애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공 항시설법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개 발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)). 6)제시목록 외의 물건 '건물감정평가요항표' 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호(2)는 샌드위치패널조 패널지붕 단층 구조로서, 외벽: 판넬노출마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 장판지마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호(5)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 구조로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 목재 및 타일마감 등, 바닥: 타일마감 등, 창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 일련번호(2): 동물및식물관련시설(관리사 등)임. 일련번호(5): 일반음식점 등임.
[설비내역] 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비(일련번호(2)) 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 일련번호(1,3,4) 지상에 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재한 바 경매진행시 참고하시기 바람. [공부와의 차이] 일련번호(5): 귀 명령서 및 공부상 용도가 창고이나 현황 일반음식점 등임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/21)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	목록2.	2005.08.23	[보]미상 [월]미상
박OO	목록5.	2016.01.05.	[월]월1,666,666원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년7월30일	소유권
2021년10월6일	근저당권	871,200,000원
2023년11월28일	근저당권	140,000,000원
2024년6월24일	가압류	21,019,000원
2025년1월16일	임의경매
2025년2월6일	가압류	200,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년7월30일	소유권
2021년10월6일	근저당권	871,200,000원
2023년11월28일	근저당권	140,000,000원
2024년6월24일	가압류	21,019,000원
2025년1월16일	임의경매
2025년2월6일	가압류	200,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,379,741,196원원	890,962,438원원	36%	3.7회회
6개월	1,755,634,160원원	698,945,396원원	42%	3.3회회
12개월	1,321,880,742원원	557,575,980원원	45%	3.1회회

서귀포 양어장 경매물건 | 2025타경6495 경매로 진행

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅅ) 및 기계기구( 기계기구 1~11, 별지 기계기구 감정평가명세표 참조) 포함 평가 - 제시외 건물(감정평가서상 ㅇ-직원숙소 경량철골조 80㎡) 매각 제외 - 매각에서 제외하는 이동식 컨테이너는 목록4(난산리 61-4) 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음 - 목록5. 공부상 용도가 창고이나 현황은 일반음식점임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(난산리 30-1) 양어장(소재지2.제시 건물 및 제시외 건물 부지임) 제시외 건물 ㄱ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㄷ. 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 ㄹ. 경량철골조 판넬지붕 단층 기계실 ㅁ. 경량철골조 판넬지붕 단층 직원숙소 등이 소재함 - 소재지2(신난로 124) 제시 건물 샌드위치패널조 패널지붕 단층 동물및식물관련시설 116.00㎡ 등이 소재함 - 소재지3(난산리 30-3) 양어장 - 소재지4(난산리 61-4) 대지(소재지5.제시 건물 및 제시외 건물 부지임) 제시외 건물 ㅂ. 경량철골조 판넬지붕 단층 현관 및 화장실 ㅅ. 판넬조 판넬지붕 단층 주방 ㅇ. 경량철골조 파너넬지붕 단층 창고 등이 소재함 - 소재지5(신난로 132) 제시 건물 시멘트블럭조 스레트지붕 단층창고 150.9㎡ 등이 소재함 * 위 제시 건물 및 제시외 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망 * 소재지1,4 양 지상에 소재한 이동식 컨테이너는 소재지4(난산리 61-4) 일반건축물대장 상 위반건축물로 등록되어 있음(성산읍-37070) - 기계기구 목록 1. 수조시설 1식 있음 2. 하우스시설 1식 있음 3. 주수라인 1식 있음 4. 펌프시설 34식 있음 5. 에어브로아 2식 있음 6. 여과조 1식 있음 7. 변전시설 1식 있음 8. 발전기 1식 있음 9. 보일러 1식 있음 10. 전기보일러 2식 있음 11. 산소발생기 1식 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김은수:전입세대확인서(2025. 2. 5.자)에 의함 박미경:상가건물임대차 현황서(2025. 2. 13.자)에 의함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,733,414,700원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 107,616,438원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 416일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 416일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.10.06.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량접근이 가능. 간선도로.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경6495 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.