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2억 6970만원짜리 과수원 1억 8879만원에? 제주 남원읍 과수원 낙찰전략 요약 (782.0평)

2025타경1316 사건의 과수원 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

오늘은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 과수원 경매물건을 소개합니다.

2025타경1316 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 제주지방법원입니다.

감정가격은 269,704,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 188,793,000원입니다.

건물면적은 16.90㎡(5.11평)이고, 토지면적은 2,585.00㎡(781.96평)입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 121-3
물건용도	과수원
토지면적	2,585.00㎡(781.96평)
건물면적	16.90㎡(5.11평)
사건번호	2025타경1316
감정평가액	269,704,000원
최저입찰가	(70%) 188,793,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하례리 121-3	과수원	1987㎡ (601.07평)
토지	하례리 121-10	임야	598㎡ (180.90평)
제시외건물	하례리 121-3	창고	10.3 ㎡(3.12평) 포함
	하례리 121-3	물탱크	4.8 ㎡(1.45평) 포함
	하례리 121-3	물탱크	1.8 ㎡(0.54평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 ""쇠소깍"" 북동측 인근에 위치하며 일대는 해안 농경지대를 형성하여 대체로 과수원으로 이용 중임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하나 본건이 접한 도로는 폭 약 2m의 막다른 도로로 대형 차량의 출입에는 다소 어려움이 있음.
3)형태 및 이용상태 공히 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 과수원(방치) 및 일 부 도로로 이용 중임.
4)인접 도로상태 지적상 맹지이나 남동측으로 본건 일부를 포함하여 개설된 막다른 폭 약 2m의 콘크리트 포장 도로에 접함.
[토지이용계획] 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 ＞, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 (ㄱ) 블럭 및 석조 함석지붕 단층 창고 약 10.3㎡ (ㄴ) 석조 단층 물탱크 약 4.8㎡ (ㄷ) 석조 단층 물탱크 약 1.8㎡ [공히 기호(1) 지상 소재] [공부와의 차이] 기호(1)은 공부상 지목이 과수원이나 현황 일부 도로이고 기호(2)는 공부상 지목이 임야이나 현황 과수원(방치) 및 일부 도로 임.
[참고사항] - 기호(1)은 지목 및 현황이 과수원이고 기호(2)는 지목이 임야이나 현황 과수원으로 공히 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년3월13일	소유권
2022년6월13일	근저당권	168,000,000원
2022년6월13일	지상권
2023년7월19일	압류
2023년10월5일	가압류	473,800,467원
2025년5월15일	임의경매
2025년5월23일	압류
2025년5월29일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

2억 6970만원짜리 과수원 1억 8879만원에? 제주 남원읍 과수원 낙찰전략 요약 (782.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물(블럭 및 석조 함석지붕 약 10.3㎡, 석조 단층 물탱크 약 4.8㎡, 석조 단층 물탱크 약 1.8㎡) 포함 - 수목포함 평가 - 목록1. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증 명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 목록2. 지목이 임야이나 현황은 과수원임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(하례리 121-3) 과수원(밀감목이 식재되어 있음) 일부 지상에 자생수목, 돌담 및 제시외 건물 ㄱ. 블럭조 함석스레트지붕 단층 창고 ㄴ. 잡석조 수조 ㄷ. 잡석조 수조 등이 소재함 - 소재지2(하례리 121-10) 임야(밀감목이 식재되어 있음) 일부 지상에 돌담 및 자생수목이 소재함 * 위 소재지1,2 토지는 지적 경계구분없이 일단의 형태임 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 310일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 310일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경1316 (제주지방법원)

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