구로구 개봉동 낙찰가 분석합니다. ◆ 서울시 다세대(빌라) 경매 /

감정가 2억 6400만원, 1회 유찰된 서울시 구로구 개봉동 312-41 다세대(빌라)의 최저입찰가는 2억 1120만원입니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

2025타경10977

서울남부지방법원의 경매 목적물로

감정가 264,000,000원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 80% 저감되어 211,200,000원으로

2026.03.26(목) 10:00 서울남부지방법원 경매1계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제에이동 제1층 제102호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.15㎡(6.40평)
건물면적	24.94㎡(7.54평)
사건번호	2025타경10977
감정평가액	264,000,000원
최저입찰가	(80%) 211,200,000원
입 찰 일	2026.03.26(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 312-41	504분의 21.149	21.149㎡ (6.40평)
건물	개봉동 312-41	� 철근콘크리트구조	24.94㎡ (7.54평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2021.01.26)
외벽: 타일붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 완경사 지대에 평탄화 작업한 3필 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.
[토지이용계획] 개봉동 312-41, 312-48, 312-49 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
문OO	전부	2021.08.25.	[보]255,000,000
주OO	전부	2021.08.25.	[보]255,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년8월30일	소유권
2021년8월30일	약정/금지사항/환매특약
2023년9월15일	임차권설정	255,000,000원
2025년7월15일	강제경매
2025년11월24일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	274,974,194원원	192,558,777원원	70%	2.9회회
6개월	295,643,478원원	208,700,729원원	72%	2.7회회
12개월	273,474,249원원	201,686,472원원	74%	2.6회회

구로구 개봉동 낙찰가 분석합니다. ◆ 서울시 다세대(빌라) 경매 /

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1331, 0085)입니다.
입찰일은 2026.03.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 문정아의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.7.15. 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경10977 (서울남부지방법원)

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