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세종시 장군면 용암리 임야 경매 함정이 있을까? ☆ 2025타경502555

대전지방법원의 2025타경502555 사건, 26억 9480만원짜리 임야 경매물건입니다.

"세종이 미래다 - 세종특별자치시"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 세종특별자치시 장군면 용암리 산107-16 임야 경매물건을 소개합니다.

2025타경502555 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 대전지방법원입니다.

감정가격은 2,694,800,000원이며 4회 유찰되어 최저입찰가는 647,021,000원입니다.

토지면적은 23,329.00㎡(7,057.02평)입니다.

소 재 지	세종특별자치시 장군면 용암리 산107-16
물건용도	임야
토지면적	23,329.00㎡(7,057.02평)
건물면적
사건번호	2025타경502555
감정평가액	2,694,800,000원
최저입찰가	(24%) 647,021,000원
입 찰 일	2026.06.24(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용암리 산107-16	임야	90㎡ (27.23평)
	용암리 산107-17	임야	1217㎡ (368.14평)
	용암리 산107-28	임야	390㎡ (117.98평)
	용암리 497-2	임야	420㎡ (127.05평)
	용암리 497-4	임야	12㎡ (3.63평)
	용암리 산107-30	임야	3120㎡ (943.80평)
	용암리 산107-31	임야	3262㎡ (986.76평)
	용암리 산107-33	임야	7568㎡ (2,289.32평)
	용암리 산107-18	임야	2912㎡ (880.88평)
	용암리 산107-32	임야	1804㎡ (545.71평)
	용암리 419-2	임야	84㎡ (25.41평)
	용암리 419-1	임야	564㎡ (170.61평)
	용암리 산107-15	임야	1886㎡ (570.52평)

[위치/주위환경] 대상물건은 세종특별자치시 장군면 용암리 소재 ""용암1리 마을회관"" 북서측 인근 및 근거리 에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건 및 대상물건 인근까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 1) 기호(1), 기호(5)
부정형 완경사지로서, 도로 공사 중임.
2) 기호(2), 기호(3), 기호(4), 기호(13)
부정형 완경사지로서, 토목공사 후 원상복구 과정에서 묘?遲? 식재된 상태이고, 일부 도로 공사 중임.
3) 기호(6), 기호(7), 기호(10), 기호(11)
부정형 완경사지로서, 자연림 상태임.
4) 기호(8)
부정형 완경사지로서, 자연림 상태이고, 남동측 일부는 토목공사 후 원상복구 과정에서 묘?遲? 식재된 상태이며, 도로구역 저촉부분은 도로 공사 중임.
5) 기호(9)
부정형 완경사지로서, 자연림 상태이고, 남측 일부는 농경지로 이용했던 것으로 조사됨.
6) 기호(12)
부정형 완경사지로서, 자연림 상태이고, 북측 일부는 전으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 1) 기호(1), 기호(3), 기호(4), 기호(5), 기호(6), 기호(7), 기호(8), 기호(9)
지적도상 맹지임.
2) 기호(2), 기호(13)
지적도상 맹지이며, 현황 동측으로 구거를 복개하여 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
3) 기호(10), 기호(11), 기호(12)
지적도상 맹지이며, 현황 북동측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 3~4미터 내외의 포장 도로를 이용 중임.
[토지이용계획] 1) 기호(1), 기호(5)
보전관리지역, 성장관리계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-7), 가축사육제한구역 (전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(고속국도29호)＜도로 법＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
2) 기호(2), 기호(3), 기호(4), 기호(8), 기호(13)
보전관리지역, 성장관리계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-7)(저촉), 가축사육제한 구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(고속국도29호)
＜도로법＞, 접도구역＜도로법＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
3) 기호(6), 기호(7), 기호(9), 기호(10), 기호(11), 기호(12)
보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 기호(12)의 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 전으로 이용 중임.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기호(1) ~ 기호(5), 기호(8), 기호(13) 토지의 일부 또는 전부가 2025년 2월 26일자로 도로구역 결정(변경) 및 지형도면 고시[고속국도 제29호 세종-포천선(세종-안성) 건설 공사](국토교통부 고시 제2025-82호)에 의해 변경된 사업구역 내에 소재하여 기준시점 현재 보상 등의 절차가 진행되고 있는 것으로 탐문조사되며, 현황 도로 공사가 진행 중 인 바, 향후 보상 등의 절차가 완료될 경우 보상액과 경매 평가금액의 차이가 있을 수 있음.
3) 기호(2) ~ 기호(4), 기호(8), 기호(13) 토지는 도로법에 의한 ""도로구역""에 일부 저촉 되나, 보상사업에 편입되어 보상 등의 절차가 진행되고 있는 것으로 탐문조사되는 바, 향후 절차에 의해 도로구역에 저촉되는 부분은 분할될 예정임.
4) 기호(2) ~ 기호(4), 기호(8), 기호(13) 토지의 일부면적이 도로법에 의한 ""접도구역""에 저촉됨.
5) 현장조사시 대상물건 토지에 분묘가 목측되지는 않았으나, 대상물건은 광평수 토지로서 분묘의 소재여부 등은 지적측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.
6) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략 적인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적 측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년1월10일	소유권
2020년2월3일	지상권
2020년5월4일	근저당권	412,000,000원
2020년6월1일	근저당권	270,000,000원
2023년3월6일	압류
2023년8월14일	근저당권	52,000,000원
2024년7월5일	압류
2025년2월6일	압류
2025년5월26일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,514,821,490원원	1,701,333,333원원	37%	3회회
6개월	1,236,434,095원원	591,710,907원원	39%	3.1회회
12개월	886,208,568원원	365,386,817원원	40%	3회회

세종시 장군면 용암리 임야 경매 함정이 있을까? ☆ 2025타경502555

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -지적도상 맹지 -목록12의 공부상 지목은 임야이나 현황 일부 전. -목록13의 최선순위 토지 을구13번 지상권등기(2020.2.3. 등기)의 지상권자 세종전의신용협동조합이 지상권 말소 동의서를 제 출함

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록1~13 부동산의 위치, 형상과 경계는 별지 지적도와 같으며 정확한 위치와 경계, 면적 등은 측량 등 별도 확인 요함 나. 목록1~13 부동산의 지목은 임야로 되어 있고, 본건 목록1~13 부동산은 고속국도 세종~안성간 건설공사(2공구) 부근에 위치하며

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1805)입니다.
입찰일은 2026.06.24입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 382일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 382일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1.~목록12. 2020.2.3. 근저당권 설정 목록13. 2020.5.4.근저당권

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지. 버스정류장. 차량접근이 가능.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경502555 (대전지방법원)

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