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근린상가 낙찰 전략 요약 | 미추홀구 근린상가 경매 함정은? | 40.9평, 3층

이번 경매는 미추홀구 학익동 264-4의 근린상가 물건이며, 감정가의 70% 수준에 입찰 가능합니다.

"골목골목까지 행복한 미추홀구"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1466720

감정가 534,000,000원인 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 근린상가 물건입니다.

0회 유찰되어, 최저입찰가는 373,800,000원이군요.

감정가의 70% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2025타경964이며, 입찰일은 2026.02.03(화) 10:00입니다.

소 재 지	인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층301호
물건용도	근린상가
토지면적
건물면적	135.28㎡(40.92평)
사건번호	2025타경964
감정평가액	534,000,000원
최저입찰가	(70%) 373,800,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	학익동 264-4	철골철근콘크리트조	135.280㎡ (40.92평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.
[교통상황] 북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.
[건물구조] 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호로서 외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 페어그라스샤시창호임 사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.
[이용상태] 기호1,2,3,4,5 공히 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.
[설비내역] 공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.(일부 마감공사가 이루어 지지 않은 상태임)
[토지형상/이용상태] 11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, [공부와의 차이] 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임. 별첨사진과 같이 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년9월22일	소유권
2025년3월20일	근저당권	1,001,000,000원
2025년4월11일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	361,044,033원원	112,656,863원원	30%	5.3회회
6개월	419,719,657원원	123,804,735원원	30%	5.1회회
12개월	403,629,288원원	141,380,471원원	35%	4.5회회

근린상가 낙찰 전략 요약 | 미추홀구 근린상가 경매 함정은? | 40.9평, 3층

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임) 2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임. 3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중 인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청 인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본 건은 지상 12층 지하 4층의 근린생활시설 및 업무시설로서 학익시장과 인하대학교, 인천지방법원 등이 인근에 있으며 주변에서 도시개발이 진행되고 있는 지역이라 유동인구가 많은 곳임 - 건물 내부에 유치권행사중이라고 1.(주)범화, 2.21세기신업석건, 3.(주)엔에스시, 4.명진공사, 5.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1622)입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 3. 20. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1466720

사건번호 : 2025타경964 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-03	2025타경1128	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 4층 [대지권미등기,유치권] 건물: 21.77평	302,000,000원 211,400,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경1128	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 4층 [대지권미등기,유치권] 건물: 22.08평	306,000,000원 214,200,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경964	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 3층312호 [대지권미등기,유치권] 건물: 11.00평	143,000,000원 100,100,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경964	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 3층309호 [대지권미등기,유치권] 건물: 20.87평	307,000,000원 214,900,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경964	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 3층303호 [대지권미등기,유치권] 건물: 24.83평	324,000,000원 226,800,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경964	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 3층302호 [대지권미등기,유치권] 건물: 29.34평	383,000,000원 268,100,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경964	[근린상가] 미추홀구 학익동 264-4 3층301호 [대지권미등기,유치권] 건물: 40.92평	534,000,000원 373,800,000원	신건 (0회)
	2026-02-12	2024타경506929	[근린상가]인천광역시 미추홀구 용현동 624-84 웃는사람들 건물: 14.15평 토지(대지권): 5.02평	287,000,000원 200,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경578863	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 7.76평 토지(대지권): 2.98평	194,000,000원 135,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경578863	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 건물: 10.42평 토지(대지권): 4.01평	260,000,000원 182,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경16570	[근린상가]인천광역시 미추홀구 학익동 293-37 학익동월드타워 건물: 13.79평 토지(대지권): 6.40평	607,000,000원 424,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-22	2025타경508085	[근린상가] 미추홀구 주안동 286-4 앙상블 건물: 85.16평 토지(대지권): 12.74평	380,000,000원 266,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경12561	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 건물: 12.07평 토지(대지권): 1.96평	297,000,000원 207,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경12561	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 건물: 12.07평 토지(대지권): 1.96평	297,000,000원 207,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경12561	[근린상가]인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 건물: 19.08평 토지(대지권): 3.09평	470,000,000원 329,000,000원	유찰 (1회)