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서귀포 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 3,053.7평)

제주 서귀포 성산읍에 있는 임야 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 10,095.0㎡(3,053.7평)

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

서귀포시 성산읍 수산리 임야 경매

2025타경6037

소 재 지 : 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리

감 정 가 : 1,830,581,000

최 저 가 : 896,985,000

매각기일 : 2026.04.21(화) 10:00

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 1499
물건용도	임야
토지면적	10,095.00㎡(3,053.74평)
건물면적
사건번호	2025타경6037
감정평가액	1,830,581,000원
최저입찰가	(49%) 896,985,000원
입 찰 일	2026.04.21(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수산리 1499	전	2651㎡ (801.93평)
	수산리 1494	묘지	122㎡ (36.91평)
	수산리 1493-1	임야	7322㎡ (2,214.90평)

[위치/주위환경] 기호 1),3),6)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 "수산1리사무소" 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨. 기호 2),4),5)는 서귀포시 대정읍 보성리 소재 “보성초등학교” 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 점포상가, 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 기호 1),3),6) 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 중산간동로가 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임. 기호 2),4),5) 본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 근거리에 일주서로가 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호 1),6) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 전으로 이용중임.
기호 2),4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 주거나지 상태임.
기호 3) 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로, 전으로 이용중임.
기호 5) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로, 주거나지 상태임.
4)인접 도로상태 기호 1),3) 지적상 맹지이나, 기호 6)을 통하여 진입이 가능함.
기호 2) 동측으로 노폭 약 2∼3미터 포장도로에 접함. 기호 4),5) 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함. 기호 6) 남서측으로 노폭 약 12미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)＜공항시설법＞, 경관보전지구4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구4-2등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024-11-15∼2026.11.14.)) 기호 2),4),5) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 기호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)＜공항시설법＞, 경관보전지구3등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024-11-15∼2026.11.14.)) 기호 6) 계획관리지역, 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)＜공항시설법＞, 경관보전지구3등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구4-2등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024-11-15∼2026.11.14.)) 6)제시목록 외의 물건 본건 기호 6) 지상에 제시외분묘 1기 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호 3),6)은 공부상 “묘지”. “임야”이나, 현황 “전”임.
[참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년7월8일	소유권
2022년8월31일	근저당권	1,680,000,000원
2022년8월31일	지상권
2023년10월12일	가압류	50,000,000원
2024년4월15일	가압류	64,630,136원
2024년7월29일	가압류	155,337,941원
2025년1월3일	임의경매
2025년1월21일	압류
2025년2월3일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

서귀포 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 3,053.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 6. 지상에 소재하는 묘지로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -특별매각조건, 목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있 으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] -목록 3, 6. 지목은 각 '묘지', '임야'이나 현황 전으로 이용 중임. -목록 6. 지상에 공부상 표기 없는 제시외 묘지가 소재함(제시외 묘지로 인하여 제한 받는 가격은 1,400,064,000원임). -목록 6. 일부 지상에 타인 소유로 보여지는 철구조물이 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(수산리 1499) 전(경작지임) - 소재지2(보성리 1263-3) 대지(나대지상태임) - 소재지3(수산리 1494) 묘지(실제 경작지로 이용중임) - 소재지4(보성리 12경상태, 지상에 철제컨테이너 2개동 소재) 소재지 5. (대정읍 보성리 1263-2) 전 (일부 시멘트포장 진입로, 일부 경작지로 사용중) 소재지 4,5 경계 주변으로 파이프구조물 시설되어 있음. 또한, 일부 지상에 터파기공사가 되어 있고, 건축자재가 야적되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2026.04.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 439일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 439일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 8. 31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 계획관리지역. 제1종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량접근이 가능. 간선도로.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경6037 (제주지방법원)

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