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2025타경152 오피스텔 경매사건 분석 ☆ 중구 신흥동3가 인천유림노르웨이숲에듀오션 경매 핵심정리

중구 31-13에 위치한 인천유림노르웨이숲에듀오션 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"All ways INCHEON / 시민이 행복한 세계 초일류 도시 INCHEON"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

[ 인천광역시 중구 신흥동3가 31-13 인천유림노르웨이숲에듀오션 오피스텔 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 152 오피스텔 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.02.02(월) 10:00인 인천지방법원 경매14계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

지상물 매수권
타인의 토지에 지상물(건물 ·공작물 ·수목)을 소유하기 위하여 그 토지를 용익(用益)하다가 그 기간이 만료하거나 기타 사유로 용익권이 소멸한 경우에 지주 또는 용익권자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리. 그 지상물을 용익권자가 수거(收去)하여 원상회복하는 것이 원칙이나, 국민경제상 손실이 되는 경우가 있기 때문에 이를 방지하기 위하여 민법이 특별히 규정하고 있는 제도이다. 이 매수청구권은 형성권(形成權)이므로 청구권자의 청구가 있으면 정당한 이유가 없는 한, 상대방의 승낙을 요하지 않고 즉시 매매계약이 성립된 것과 같은 법률효과가 생긴다. 지상권 및 임대차의 경우에 인정된다. ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있는데, 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자가 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(민법 283조). 그리고 지상권이 소멸한 때에는 지상권자가 그 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지의 원상을 회복하여야 하는데, 이 경우 지상권 설정자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있고, 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다(285조). ② 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목 ·채염(採鹽) ·목축(牧畜)을 목적으로 한 토지 임대차 또는 전대차(轉貸借)의 기간이 만료한 경우에 그 지상물 또는 시설이 현존한 때에는 지상권의 매수청구권에 관한 규정(283조)이 준용된다(643 ·644조). 이 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에도 준용된다(645조).

소 재 지	인천광역시 중구 서해대로 278, 101동 5층505호 (신흥동3가,인천유림노르웨이숲에듀오션)
물건용도	오피스텔
토지면적	13.95㎡(4.22평)
건물면적	56.74㎡(17.16평)
사건번호	2025타경152
감정평가액	240,000,000원
최저입찰가	(100%) 240,000,000원
입 찰 일	2026.02.02(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신흥동3가 31-13	9117.8분의 13.9492	13.9492㎡ (4.22평)
건물	신흥동3가 31-13	1 철근콘크리트구조	56.7408㎡ (17.16평)

[위치/주위환경] 대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재‘인천신선초등학교’서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 공장 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제5층 제505호로서, (사용승인일 : 2023.04.28)
외 벽 : 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 오피스텔로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 세장형의 평지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 광대로와 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(2022-10-11),지구단위계획구역,광로2류(폭50m-70m)(2021-03-25)(저촉),건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선2m(11층이상인건축물은3m,건축과로문의))＜건축법＞,상대보호구역(2023-04-03)＜교육환경보호에관한법률＞,절대보호구역(2023-06-01)(2023.6.1.)＜교육환경보호에관한법률＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))＜해양환경관리법＞임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
엄OO	전부	2023.10.11.	[보]35,000,000 [월]350,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년10월10일	소유권
2023년10월10일	근저당권	156,000,000원
2023년11월17일	약정/금지사항/환매특약
2024년8월5일	압류
2025년1월9일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	186,333,333원원	98,889,402원원	52%	2.3회회
6개월	203,523,810원원	112,162,097원원	54%	2.4회회
12개월	199,727,273원원	124,717,528원원	61%	2.1회회

2025타경152 오피스텔 경매사건 분석 ☆ 중구 신흥동3가 인천유림노르웨이숲에듀오션 경매 핵심정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건은 인천신선초등학교 부근에

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1614)입니다.
입찰일은 2026.02.02입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 377일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 377일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 10. 10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경152 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-02	2025타경152	[오피스텔]인천광역시 중구 신흥동3가 31-13 인천유림노르웨이숲에듀오션 건물: 17.16평 토지(대지권): 4.22평	240,000,000원 240,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-29	2025타경507851	[오피스텔] 중구 경동 77-5 휴먼캐슬 [임차권등기] 건물: 18.12평 토지(대지권): 3.47평	201,000,000원 201,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-29	2025타경507701	[오피스텔] 중구 신흥동3가 17-15 하모니 [임차권등기] 건물: 12.27평 토지(대지권): 2.00평	231,000,000원 231,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2024타경577990	[오피스텔]인천광역시 중구 중산동 1873-21 광영스너그에어시티 건물: 7.35평 토지(대지권): 1.02평	147,000,000원 147,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2024타경577990	[오피스텔]인천광역시 중구 중산동 1873-21 광영스너그에어시티 [임차권등기] 건물: 7.35평 토지(대지권): 1.02평	147,000,000원 147,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경508153	[오피스텔]인천광역시 중구 신흥동2가 31-3 건물: 20.77평 토지(대지권): 3.03평	353,000,000원 353,000,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경509634	[오피스텔] 중구 신흥동1가 42-16 대명캐슬 건물: 19.31평 토지(대지권): 3.64평	191,000,000원 133,700,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경512379	[오피스텔] 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 [임차권등기] 건물: 6.54평 토지(대지권): 1.76평	119,000,000원 83,300,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경512235	[오피스텔] 중구 운서동 3087-2 솔리움센텀스카이 [임차권등기] 건물: 7.43평 토지(대지권): 1.35평	109,000,000원 76,300,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경530212	[오피스텔]인천광역시 중구 유동 4-41 더포레스트 건물: 25.50평 토지(대지권): 10.38평	386,000,000원 270,200,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경530212	[오피스텔]인천광역시 중구 유동 4-41 더포레스트 건물: 25.68평 토지(대지권): 10.46평	370,000,000원 259,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-23	2024타경14093	[오피스텔]인천광역시 중구 중산동 1875-2 제이스카이씨티 건물: 5.86평 토지(대지권): 2.89평	127,000,000원 88,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-23	2024타경14093	[오피스텔]인천광역시 중구 중산동 1875-2 제이스카이씨티 건물: 5.86평 토지(대지권): 2.89평	127,000,000원 88,900,000원	유찰 (1회)
	2026-02-12	2024타경14130	[오피스텔]인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 건물: 6.44평 토지(대지권): 0.91평	170,000,000원 83,300,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경13502	[오피스텔] 중구 전동 23-13 그린빌라 건물: 17.64평 토지(대지권): 8.31평	123,000,000원 60,270,000원	유찰 (2회)