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중구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 전문가가 설명드려요 ◆ [2024타경582497]

중구 운북동의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 9억 4586만원까지 떨어졌습니다.

"All ways INCHEON / 시민이 행복한 세계 초일류 도시 INCHEON"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

2024타경582497

인천지방법원의 경매 목적물로

감정가 945,857,600원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 945,857,600원으로

2026.01.27(화) 10:00 인천지방법원 경매25계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	인천광역시 중구 운북동 1257-64
물건용도	단독주택
토지면적	610.00㎡(184.53평)
건물면적	147.72㎡(44.69평)
사건번호	2024타경582497
감정평가액	945,857,600원
최저입찰가	(100%) 945,857,600원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	운북동 1257-64	대	610㎡ (184.53평)
건물	운북동 1257-64	1층 주택 벽돌구조	122.72㎡ (37.12평)
제시외건물	운북동 1257-64	창고 등	16.5 ㎡(4.99평) 포함
	운북동 1257-64	차양	1 ㎡(0.30평) 포함
	운북동 1257-64	차양	0.5 ㎡(0.15평) 포함
	운북동 1257-64	차양	1 ㎡(0.30평) 포함
	운북동 1257-64	차양	0.5 ㎡(0.15평) 포함
	운북동 1257-64	차양	0.5 ㎡(0.15평) 포함
	운북동 1257-64	차양	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 '긴마루교회입구 버스정류장' 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장미 소재하여 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기준시점 현재 대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형 토지로 단독주택 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 논골길과 접하고 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정 (변경) 및 지형도면 고시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-01-02)(소2-2호선)(접합) 성장관리권역<수도권정비계획법> -별첨 토지이용계획확인서 참조.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] - [참고사항] -임대관계 미상임. [건물구조] 벽돌구조 기타(판넬)경사지붕 단층 (2010.12.10 사용승인) 외벽: 치장적벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감 창호: 샷시창호임 [이용상태] 단독주택으로 이용중 [설비내역] 위생 및 급배수시설, 개별 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외 건물 ㉠: 샷시조 샷시지붕 약 16.5㎡㉡: 샷시조 차양 약 1m ㉢: 샷시조 차양 약 0.5m ㉣: 샷시조 차양 약 1m ㉤: 샷시조 차양 약 0.5m ㉥: 샷시조 차양 약 0.5m ㉦: 판텔조 차양 약5m :제시외 건물의 규모, 용재, 사용환경 등으로 보아 본건의 사용수익에 제한을 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.(후첨 사진용지 참조)
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2020.08.31

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년8월8일	소유권
2018년9월7일	근저당권	204,000,000원
2021년2월9일	압류
2021년2월22일	압류
2022년7월7일	압류
2023년7월26일	압류
2024년12월18일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년1월19일	소유권
2018년9월7일	근저당권	204,000,000원
2022년4월25일	압류
2022년7월7일	압류
2023년5월12일	압류
2024년12월18일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	332,987,800원원	169,500,000원원	51%	3회회
12개월	421,657,750원원	248,124,200원원	52%	2.6회회

중구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 전문가가 설명드려요 ◆ [2024타경582497]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 본건 지상의 경계석, 수목, 담장 등은 토지에 포함 평가 및 매각. 3. 본건 토지 지상에 소유자 미상의 컨테이너(25㎡)가 소재하나, 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외(감정서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건은 공항철도 영종역에서 동북쪽으로 약1킬로미터 떨어진 곳에 위치한 단독주택으로 주변은 주택과 논밭이 산재한 지역임 - 목록 1.토지의 대부분은 목록 2.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 - (제시외) 컨테이너박스 1동이 설치되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032)860-1625)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 945,857,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 162,985,535원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 392일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 392일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 9. 7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 경사지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경582497 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경752	[주택] 중구 신흥동3가 11-54 건물: 19.17평 토지(대지권): 29.80평	221,615,120원 221,615,120원	신건 (0회)
	2026-01-27	2024타경582497	[주택] 중구 운북동 1257-64 건물: 44.69평 토지(대지권): 184.53평	945,857,600원 945,857,600원	신건 (0회)
	2026-01-22	2024타경10374	[주택] 중구 운북동 26-12 건물: 31.77평 토지(대지권): 130.99평	374,273,840원 374,273,840원	신건 (0회)
	2026-02-12	2024타경544587	[주택] 중구 중앙동3가 4-54 건물: 7.70평 토지(대지권): 8.51평	67,795,200원 33,219,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경555372	[주택]인천광역시 중구 을왕동 678-26 건물: 50.82평 토지(대지권): 256.19평	907,440,000원 311,251,000원	유찰 (3회)