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[감정가 100%] 관악구 신림동 단독주택 매매보다 경매

이번에 소개할 경매물건은 서울시 관악구에 위치한 단독주택입니다. 최저입찰가는 10억 1900만원입니다.

"더불어 으뜸 관악구"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

단독주택 경매 / 서울특별시 관악구 신림동 103-227 단독주택 경매 / 2025타경102798

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 103-227
물건용도	단독주택
토지면적	153.00㎡(46.28평)
건물면적	231.80㎡(70.12평)
사건번호	2025타경102798
감정평가액	1,018,999,800원
최저입찰가	(100%) 1,018,999,800원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 103-227	대	153㎡ (46.28평)
건물	신림동 103-227	1층 주택 벽돌조	76.20㎡ (23.05평)
	신림동 103-227	2층 주택 벽돌조	76.20㎡ (23.05평)
	신림동 103-227	지하1층 주택 벽돌조	76.20㎡ (23.05평)
제시외건물	신림동 103-227	창고	3.2 ㎡(0.97평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울산업정보학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 ‘관악산역(신림선)’등이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 급경사지에 소재하는 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)),가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,중점경관관리구역(주요산 주변)임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] -
[건물구조] 구조 : 벽돌조 평슬래브지붕 규모 : 지하1층/지상2층 외벽 : 벽돌붙임마감 등 사용승인일 : 1988.12.13.
[이용상태] 본건의 공부상 이용상태는, 지층 및 1층, 2층 주택이며, 관리상태는 열악합니다.
[설비내역] 기본적인 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
4)부합물 및 종물 본건 기호 2 건물에 소유자미상의 제시외건물 ㉠이 소재하여 이를 개략적으로 표시하고 감정평가하였는바, 추후 경매 진행 시 참고바랍니다. (후첨 ""사진"" 및 ""건물개황도"" 참고)
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	104호	2023.11.16.
김OO	201호	2023.07.19.	[보]230,000,000
김OO	1층 중30㎡(문패상102호)	2023. 12. 19.	[보]130,000,000
김OO	204호	2023.07.17.
박OO	B02호	2023.08.11.
송OO	B01호	2023.07.17.
이OO	103호	2023.07.07.	[보]230,000,000
이OO	B04호	2023.10.10.
한OO	101호	2023.07.10.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년5월31일	소유권
2023년5월31일	근저당권	715,000,000원
2025년4월29일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년5월31일	소유권
2023년5월31일	근저당권	715,000,000원
2024년7월12일	압류
2025년3월26일	임차권설정	230,000,000원
2025년4월29일	임의경매
2025년5월16일	압류
2025년7월10일	임차권설정	130,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,695,421,726원원	1,131,247,400원원	64%	3.2회회
6개월	1,716,095,309원원	1,150,286,625원원	65%	2.9회회
12개월	1,779,173,043원원	1,330,263,909원원	73%	2.4회회

[감정가 100%] 관악구 신림동 단독주택 매매보다 경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2.일반건축물대장상 위반건축물임[지상 1층 주계단 해체(무단대수선, 위반면적 228.6㎡)]

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록1. 토지의 대부분은 목록2. 건물의 대지로 보이나 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함. 2. 목록2. 건물은 화재로 인하여 임차인 등은 만날 수 없으며, 진화작업으로 인해 건물이 많이 훼손되어 있고, 화재 후 집안 물품 및 소화기 등 쓰레기가 밖에 놓여있으며, 화재감식을 위해 출입통제을 위하여 테이프줄로 둘러 막고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이종근:배당요구금액은 188,200,000원임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 9명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.05.31.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경102798 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경102798	[주택] 관악구 신림동 103-227 건물: 70.12평 토지(대지권): 46.28평	1,018,999,800원 1,018,999,800원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경1376	[주택] 관악구 신림동 661-23 건물: 67.59평 토지(대지권): 33.58평	754,995,800원 754,995,800원	신건 (0회)
	2026-02-12	2024타경3023	[주택] 관악구 남현동 1054-48 건물: 124.70평 토지(대지권): 56.39평	3,115,909,600원 1,994,181,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2025타경102183	[주택] 관악구 봉천동 28-18 건물: 34.65평 토지(대지권): 19.97평	605,535,660원 248,026,000원	유찰 (4회)
	2026-01-29	2024타경1485	[주택] 관악구 봉천동 1534-36 건물: 75.75평 토지(대지권): 35.18평	1,545,941,840원 791,524,000원	유찰 (3회)