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거제시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 353.9평)

창원지방법원 통영지원에서 진행되는 2024타경32671, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

거제시 장목면 외포리의 답 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 1,170.00㎡(353.93평)입니다.

사건번호는 2024타경32671이며 창원지방법원 통영지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 213,567,000원입니다만 0회 유찰되어

최저입찰가는 213,567,000원입니다.

입찰보증금은 21,356,700원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상남도 거제시 장목면 외포리 1569
물건용도	답
토지면적	1,170.00㎡(353.93평)
건물면적
사건번호	2024타경32671
감정평가액	213,567,000원
최저입찰가	(100%) 213,567,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외포리 1569	답	1170㎡ (353.93평)
제시외건물	외포리 1569	창고	60 ㎡(18.15평) 제외
제시외건물	외포리 1569	제시외 수목	포함

[위치/주위환경] ○ 기호 ③ 토지 본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 "외포마을" 서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
○ 기호 ④-⑧ 토지 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "국산초등학교" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] ○ 기호 ③: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
○ 기호 ④-⑧: 본건은 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 ○ 기호 ③: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ④, ⑤: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "토지임야 및 농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ⑥, ⑦: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ⑧: 완경지에 위치한 부정형의 토지로서, "토지임야"로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 ○ 기호 ③: 본건은 지적도상 맹지이나, 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 ④-⑧: 본건은 지적도상 맹지입니다.
[토지이용계획] ○ 기호 ③ 토지 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 하천구역(2023-05-25)(외포천)＜하천법＞ ○ 기호 ④, ⑤ 토지 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(거제유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(국산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ ○ 기호 ⑥, ⑦ 토지 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(거제유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ ○ 기호 ⑧ 토지 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(거제유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 ○ 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
○ 본건 기호 ③, ⑥, ⑦ 지상에 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 기호 ④, ⑤ 토지는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 일부 "농경지"로 이용 중입니다.
[참고사항] ○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타 (1) 본건 기호 ③ 토지는 하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.
(2) 본건 기호 ③, ⑤ 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 조경석 또는 컨테이너 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.
(3) 본건 기호 ④-⑧ 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 입목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.
[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 위락시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 4층401호외 1개호로서, 외벽: 알루미늄 복합패널 등 마감.
내벽: 내부 인테리어 등 마감(현황 공실).
창호: 새시창호입니다.
[이용상태] 본건은 집합건축물대장상 용도 "제2종근린생활시설(현황 공실)"입니다.
[설비내역] 공동 승강기설비, 소방설비, 제반 급수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.
[토지형상/이용상태] 대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.
7)인접 도로상태등 대지권의 목적인 토지의 북서측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.
[토지이용계획] 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] ○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1996년7월20일	소유권
2022년3월4일	근저당권	364,000,000원
2022년3월4일	지상권
2024년12월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	278,649,922원원	110,243,652원원	35%	6.6회회
6개월	279,732,478원원	105,360,936원원	34%	6.4회회
12개월	278,085,239원원	106,202,821원원	35%	6회회

거제시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 353.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환, 별첨 거제시 사실조회 회신서 참조). -제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외(최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각제외 건물을 위한 법정지상 권 성립 여부는 불분명). 이동이 용이한 컨테이너 평가 및 매각 제외(감정서 참조). -제시외 수목(감정서상 ⓐ) 매각 포함. 지적경계가 불분명 하므로 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*목록 3번 지상 제시외 건물 ㄱ)경량철골조 판넬지붕 창고 소재함. *목록 3번 지상에 이동가능한 콘테이너박스창고 소재함. *목록 3번 지상에 두릅나무등 제시외 수목 소재함. *목록 6번 지상에 매실나무,벚나무등 제시외 수목 소재함. *목록 7번 지상에 동백나무,비파나무등 제시외 수목 소재함. *목록 5번 지상에 조경석이 소재하나 소유관계는 알수 없었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8519)입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 389일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 389일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.03.04. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 상업지역. 녹지지역. 계획관리지역. 제2종일반주거지역. 일반상업지역. 자연녹지지역. 보전산지. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경32671 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2024타경32671	[답] 거제시 옥포동 1122 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 234.44평	145,568,000원 145,568,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경32671	[답] 거제시 장목면 외포리 1569 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 353.93평	213,567,000원 213,567,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경21680	[답] 거제시 거제면 동상리 69 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 452.24평	188,453,000원 188,453,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경21605	[답] 거제시 양정동 479-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 140.66평	151,125,000원 151,125,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경21556	[답] 거제시 둔덕면 하둔리 620-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,443.83평	545,553,900원 545,553,900원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경524	[답] 거제시 둔덕면 학산리 69 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 758.97평	207,773,000원 207,773,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경21456	[답] 거제시 장목면 장목리 454-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.92평	153,216,000원 153,216,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21660	[답] 거제시 일운면 소동리 677-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 489.14평	561,099,000원 561,099,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21445	[답] 거제시 거제면 법동리 823 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 517.88평	139,576,000원 139,576,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21430	[답] 거제시 일운면 와현리 411 토지(대지권): 155.18평	257,526,000원 257,526,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21597	[답] 거제시 일운면 지세포리 629 토지(대지권): 201.16평	351,785,000원 351,785,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21422	[답] 거제시 수월동 492-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 153.67평	135,874,000원 135,874,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21422	[답] 거제시 수월동 412 [선순위지상권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 584.43평	450,156,000원 450,156,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21543	[답] 거제시 아주동 1505 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,125.00평	313,977,000원 313,977,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21189	[답] 거제시 거제면 명진리 469 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 201.47평	77,256,000원 77,256,000원	신건 (0회)