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다세대(빌라)경매 - 양천구 신월동 109-7 경매물건 권리분석.

서울남부지방법원의 2025타경10875 사건, 2억 5600만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"살고싶은 도시 살기좋은 양천"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

[ 서울특별시 양천구 신월동 109-7 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 10875 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.01.21(수) 10:00인 서울남부지방법원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

지목
"토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭을 말한다 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭으로써 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 유지, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지가 있다."

소 재 지	서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제2층 제202호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	19.69㎡(5.96평)
건물면적	29.08㎡(8.80평)
사건번호	2025타경10875
감정평가액	256,000,000원
최저입찰가	(100%) 256,000,000원
입 찰 일	2026.01.21(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신월동 109-7	255.3분의 19.69	19.69㎡ (5.96평)
건물	신월동 109-7	철근콘크리트구조	29.08㎡ (8.80평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월1동주민센터"""" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임..
[교통상황] 대상물건은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.
[건물구조] 대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스래브)지붕 건물 내 제2층 제204호로서, ""집합건축물대장"" 상에 사용승인일은 2022년01월18일 임)
외벽 : 석재 및 파벽돌 붙임 등 마감. 내벽 : -.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 대상물건은 다세대주택(후첨:내부구조도"" 참조)으로 이용중임.
[설비내역] 대상건물은 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 대상건물의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지 등으로 아용중임.
7)인접 도로상태등 대상건물의 남동측으로 곰달래로5길 및 북동측으로 곰달래로7길의 아스팔트포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 대상물건의 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역＜공항시설법＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 소규모주택정비 관리지역＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 도시관리계획 입안중 임. 기호2토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역＜공항시설법＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 소규모주택정비 관리지역＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 도시관리계획 입안중 임.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] (1) 대상물건의 임대사항은 미상임.
(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 양천구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	전부	2022.05.09	[보]298,000,000
임OO	미상	2025.04.29	[보]미상 [월]미상
주OO	202호전부	2022.05.09(고정수)	[보]298,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년5월9일	소유권
2022년5월9일	약정/금지사항/환매특약
2023년1월20일	압류
2024년5월20일	임차권설정	298,000,000원
2025년7월11일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	266,571,321원원	227,111,350원원	84%	1.9회회
6개월	269,396,132원원	229,760,699원원	85%	1.9회회
12개월	269,146,464원원	232,982,702원원	86%	1.8회회

다세대(빌라)경매 - 양천구 신월동 109-7 경매물건 권리분석.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 고정수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.01.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
고정수 : 주택임차권 등기일은 2024.05.20.임 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 고정수의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.01.20. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경10875 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-22	2025타경10326	[다세대] 양천구 목동 615-3 해오름타운 건물: 11.72평 토지(대지권): 5.86평	252,700,000원 252,700,000원	신건 (0회)
	2026-01-21	2025타경10875	[다세대] 양천구 신월동 109-7 경성빌 [임차권등기] 건물: 8.80평 토지(대지권): 5.96평	256,000,000원 256,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-21	2025타경9785	[다세대] 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 [임차권등기] 건물: 7.62평 토지(대지권): 4.78평	322,000,000원 322,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-21	2025타경7868	[다세대]서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 [임차권등기] 건물: 14.82평 토지(대지권): 9.01평	421,000,000원 421,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-21	2025타경4401	[다세대]서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 [임차권등기] 건물: 7.77평 토지(대지권): 6.51평	228,000,000원 228,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경104168	[다세대]서울특별시 양천구 신정동 989-3 건물: 15.93평 토지(대지권): 9.17평	307,000,000원 307,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경104168	[다세대]서울특별시 양천구 신정동 989-3 건물: 15.55평 토지(대지권): 8.95평	300,000,000원 300,000,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경10843	[다세대] 양천구 신월동 67-14 마루하우스 [임차권등기] 건물: 8.95평 토지(대지권): 5.99평	241,000,000원 192,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10747	[다세대] 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 [임차권등기] 건물: 8.38평 토지(대지권): 5.18평	252,000,000원 201,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10608	[다세대] 양천구 신월동 220-3 고센아트빌 [임차권등기] 건물: 8.62평 토지(대지권): 5.36평	211,000,000원 168,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10586	[다세대] 양천구 목동 625-4 동일네오빌 [임차권등기] 건물: 8.06평 토지(대지권): 4.95평	294,000,000원 235,200,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10570	[다세대] 양천구 목동 499-25 도화엘리시아 [임차권등기] 건물: 9.07평 토지(대지권): 5.78평	369,000,000원 295,200,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10424	[다세대] 양천구 신정동 891-30 유니크5차 [임차권등기] 건물: 9.05평 토지(대지권): 5.12평	365,000,000원 292,000,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10415	[다세대] 양천구 신월동 230-13 퀸즈팰리스 [임차권등기] 건물: 8.77평 토지(대지권): 5.63평	192,000,000원 153,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10407	[다세대] 양천구 신정동 966-5 목동엠시티 [임차권등기] 건물: 7.92평 토지(대지권): 4.56평	395,000,000원 316,000,000원	유찰 (1회)