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1억 6596만원부터 입찰! 울산시 주택 경매물건 권리분석.

울산시 울주군 두동면 천전리에 있는 주택 경매 - 건물 184.8㎡(55.9평), 토지 443.5㎡(134.2평)

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

[ 울산광역시 울주군 두동면 천전리 주택 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 119684 주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.04(수) 10:00인 울산지방법원 경매6계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

가등기
종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이다. 예비등기의 일종이다.

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 천전리 447
물건용도	주택
토지면적	443.50㎡(134.16평)
건물면적	184.77㎡(55.89평)
사건번호	2024타경119684
감정평가액	237,078,980원
최저입찰가	(70%) 165,955,000원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천전리 447	대	435.5㎡ (131.74평)
토지	천전리 447-1	도로	8㎡ (2.42평)
건물	천전리 447	단층 주택 경량철골구조	77.8㎡ (23.53평)
	천전리 447	단층 주택 일반목구조	45.05㎡ (13.63평)
	천전리 447	단층 주택 일반목구조	22.5㎡ (6.81평)
제시외건물	천전리 447	창고	19.92 ㎡(6.03평) 포함
	천전리 447	가추	3.24 ㎡(0.98평) 포함
	천전리 447	창고	16.26 ㎡(4.92평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 토지이며, 주거용임.
4)인접 도로상태 동측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄷ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기타: 없 음.
[건물구조] 기호(가): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬마감 등임.
창호: 샷시창호임.
기호(나): 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트마감 등임.
창호: 샷시창호임.
기호(다): 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인트마감 등임.
[이용상태] 기호(가), (나), (다): 주택임.
[설비내역] 기호(가), (나): 위생설비, 급/배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄷ)이 소재함.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월18일	소유권
2016년11월10일	근저당권	120,000,000원
2024년12월13일	강제경매
2025년4월11일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월18일	소유권
2016년11월10일	근저당권	120,000,000원
2024년12월13일	강제경매
2025년4월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

1억 6596만원부터 입찰! 울산시 주택 경매물건 권리분석.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록 2,3,4는 주택임 3.목록 3,4는 2016년5월11일자로 건축물대장 생성신청되었으며, 사용승인일 이전의 지어진 건물을 양성화한 것으로 보아 현상, 관리상태, 개보수의 정도 등을 고려하여 관찰감가를 병용하여 평가하였음 4.목록 5는 지목상 ‘도로’이나, 현황 조사시 목측에 의하면 일부 ‘도로’ 및 일부‘대지’로 사용되고 있는 것으로 조사되었으나, 본 건 토지가 ‘두동면 천전리 447,대지’에서 2016년5월11일에 분할과 동시에 지목이 변경되었고 ‘두동면 천전리 447’지상에 신축 된 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단독주택의 사용승인일이 2016년4월28일인 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 건축법 상의 도로에 해당된다고 판단되므로 지목 기준인 ‘도로’를 기준하여 감정평가하였음

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 지상에 제시외 파이프조 스레트지붕 비가림시설(창고) 1동 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(5,999,004원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2025타경11605,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 444일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 444일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.11.10.근저당권 설정 (목록 1~5)

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 판넬지붕. 기와지붕. 철골조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경119684 (울산지방법원)

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