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감정가 13억 1281만원! 용강동 상가주택 경매로 사도 되나? (건물 254.0평, 토지 110.4평)

경주시 용강동 302-10에 위치한 본 상가주택 경매물건은 13억 1281만원짜리가 13억 1281만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

경상북도 경주시 용강동 302-10 상가주택

대구지방법원 경주지원 2025타경10481입니다.

감정가격은 1,312,814,850원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 1,312,814,850원입니다.

2026.01.20(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경상북도 경주시 용강동 302-10
물건용도	상가주택
토지면적	365.00㎡(110.41평)
건물면적	839.73㎡(254.02평)
사건번호	2025타경10481
감정평가액	1,312,814,850원
최저입찰가	(100%) 1,312,814,850원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용강동 302-10	대	365㎡ (110.41평)
건물	용강동 302-10	1층 소매점 철근콘크리트구조	150.64㎡ (45.57평)
	용강동 302-10	1층 계단실 철근콘크리트구조	21.85㎡ (6.61평)
	용강동 302-10	2층 다가구주택(4가구) 철근콘크리트구조	217.04㎡ (65.65평)
	용강동 302-10	3층 다가구주택(4가구) 철근콘크리트구조	217.04㎡ (65.65평)
	용강동 302-10	4층 다가구주택(3가구) 철근콘크리트구조	203.48㎡ (61.55평)
제시외건물	용강동 302-10	주방 및 창고	29.68 ㎡(8.98평) 포함

[위치/주위환경] (1~3): 본건은 경상북도 경주시 평동 수남마을 서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 농경지, 농촌 주택, 축사 등으로 형성되어 있음.
(4): 본건은 경상북도 경주시 용강동 용강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트단지, 일반 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] (1): 본건까지 소형 차량 정도 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.
(2~3): 본건까지 차량의 직접적인 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.
(4): 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 (1): 본건은 사다리형에 가까운 토지로서 전(성토지)이고 일부는 콘크리트포장 도로임.
(2): 본건은 대부분 원래의 토지를 깊이 약 1미터 정도로 절토하였으며, 북측 일부는 타인 (인접한 평동 687-1번지 소유자)이 점유(마당 및 채소밭으로 이용)하고 있음. (3): 본건은 상단부는 답이고, 하단부는 전(성토지)이며 상단부 답보다 약 2.5미터 정도 높음.[일련번호(1) 토지와 등고임] (4): 본건은 인접 토지 및 인접 도로와 등고평탄하며 다가구주택 및 소매점 건물부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 (1): 본건 토지는 지적도상 남서측으로 평동 900-1번지 도로와 접하고, 북측으로 평동 904-1번지 도로와 접하고 있음. 그런데, 본건 토지와 접하고 있는 평동 904-1번지 도로부분은 현재 전(성토지) 상태임. 그리고, 본건 토지의 일부가 폭 약 2.4미터 정도의 콘크리트포장 도로임.
(2): 본건 토지는 지적도상 맹지임.
(3): 본건 토지는 지적도상 남측으로 평동 904-1번지 도로와 접하고 있음. 그런데, 본건 토지와 접하고 있는 평동 904-1번지 도로부분은 현재 전(성토지) 상태임.
(4): 본건 토지는 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] (1): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).
(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).
(3): 자연녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).
(4): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역(2024-10-28).
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] (1): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 전 및 일부 도로임.
(3): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 전 및 답임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없음.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 (사용승인일 : 2016. 04. 20)
외 벽 : 드라이비트, 타일, 벽돌 치장 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호임.
[이용상태] 다가구주택 및 소매점(음식점, 미용실)임..
[설비내역] 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물(ㄱ) 소재함.
[공부와의 차이] 본건 건물의 용도가 귀 의뢰목록(건물 등기사항전부증명서)상 소매점이나, 실제 다가구주택 및 소매점임.
[참고사항] ① 임대관계 : 미 상 임 ② 기 타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
DIOO	목록5번일부	2023.10.18(외국인체류확인서전입일)	[보]미상 [월]미상
NGOO	목록5번일부	2022.12.06(외국인체류확인서전입일)	[보]미상 [월]미상
NGOO	목록5번일부	2023.10.18(외국인체류확인서전입일)	[보]미상 [월]미상
강OO	목록5번일부	2022.09.28(주민등록전입일)	[보]미상 [월]미상
남OO	목록5번일부	2023.03.15(주민등록전입일)	[보]미상 [월]미상
노OO	목록5번일부	2017.01.04(사업자등록신청일)	[보]1000만 원 [월]60만 원
박OO	3층302호	2019.1.24.	[보]2천만원 [월]삼십오만원
박OO	용강동302-10가동		[보]65,000,000
심OO	3층301호	2020.11.10	[보]55,000,000
유OO	401호전체	2017.8.28.	[보]100,000,000
최OO	2층방2칸	2023.5.15.	[보]7천5백만원 [월]5만원(관리비)
최OO	1층 중56㎡	2016.10.17.	[보]일천만원 [월]육십만원
하OO	목록5번일부	2022.11.29(주민등록전입일)	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년5월8일	소유권
2016년8월19일	근저당권	910,000,000원
2023년11월24일	가압류	127,000,000원
2025년4월23일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년7월26일	소유권
2016년8월19일	근저당권	910,000,000원
2020년9월15일	전세권	65,000,000원
2023년11월24일	가압류	127,000,000원
2024년12월3일	임차권설정	55,000,000원
2025년4월23일	강제경매
2025년8월21일	임차권설정	75,000,000원
2025년9월5일	임차권설정	100,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	113,818,182원원	76,611,809원원	64%	2회회
6개월	106,256,250원원	71,239,431원원	66%	1.9회회
12개월	106,256,250원원	71,239,431원원	66%	1.9회회

감정가 13억 1281만원! 용강동 상가주택 경매로 사도 되나? (건물 254.0평, 토지 110.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 건물의 용도가 공부사 소매점이나, 실제 다가구주택 및 소매점임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원(☎ 770-4367)입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박봉환:전세권자 유지희:전입신고된 동생 유민수 배당요구신청서 접수

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 13명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,312,814,850원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 33,104,838원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.8.19. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제2종일반주거지역. 생산녹지지역. 자연녹지지역. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10481 (대구지방법원 경주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경10414	[근린주택] 경주시 현곡면 금장리 461-4 건물: 114.09평 토지(대지권): 93.47평	1,176,192,000원 1,176,192,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경10481	[근린주택] 경주시 용강동 302-10 건물: 254.02평 토지(대지권): 110.41평	1,312,814,850원 1,312,814,850원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경443	[근린주택] 경주시 외동읍 입실리 1344-76 건물: 170.63평 토지(대지권): 140.66평	953,026,800원 953,026,800원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경10484	[근린주택] 경주시 하동 656-19 건물: 181.38평 토지(대지권): 399.91평	1,517,887,300원 743,765,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2025타경170	[근린주택] 경주시 산내면 대현리 3038 건물: 107.47평 토지(대지권): 185.43평	448,114,975원 107,592,000원	유찰 (4회)
	2024-08-20	2023타경3076	[근린주택] 경주시 외동읍 입실리 561-12 건물: 175.58평 토지(대지권): 72.00평	819,653,000원 819,653,000원	유찰 (1회)