경남 근린상가경매> 진주시 7억 5137만원 싼 , 4회 유찰

감정 11억 4363만원 → 최저 3억 9227만원! 경남 진주시 정촌면 예하리 근린상가 경매를 소개합니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

오늘은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1 근린상가 경매물건을 소개합니다.

2025타경557 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 창원지방법원 진주지원입니다.

감정가격은 1,143,630,750원이며 4회 유찰되어 최저입찰가는 392,265,000원입니다.

건물면적은 497.87㎡(150.61평)이고, 토지면적은 452.40㎡(136.85평)입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1, 102호
물건용도	근린상가
토지면적	452.40㎡(136.85평)
건물면적	497.87㎡(150.61평)
사건번호	2025타경557
감정평가액	1,143,630,750원
최저입찰가	(34%) 392,265,000원
입 찰 일	2026.06.08(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	예하리 1278-1	대	452.4㎡ (136.85평) 지분 2분의 1 전부
건물	예하리 1278-1	102호 일반철골구조	497.87㎡ (150.61평) 1층 248.935, 2층 248.935㎡

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 사다리유사형 완경사지 내 평지로 상업용건부지임.
4)인접 도로상태 본건 서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로가 있음.
[토지이용계획] 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 건물 주차장까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
[건물구조] 일반철골구조 기타지붕 2층건 중 1,2층 102호로 (사용승인:2014.10.22) 외벽 : 통유리 및 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 1,2층 근린생활시설로 내부계단이 있음.
[설비내역] 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.
[토지형상/이용상태] 사다리유사형 완경사지 내 평지로 상업용건부지임.
7)인접 도로상태등 본건 서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로가 있음.
[토지이용계획] 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.
[공부와의 차이] 본건 건축물현황도에는 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호로 호수가 구분 표시되어 있으나, 현황 102호는 건축물현황도상 1층 102호, 2층 202호를 포함하고 있음. [참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	102호전부(497.87㎡)	2023.04.10	[보]30,000,000 [월]2,700,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년9월28일	소유권
2014년10월27일	소유권
2014년10월27일	근저당권	360,000,000원
2014년10월27일	근저당권	240,000,000원
2014년10월27일	근저당권	480,000,000원
2024년8월1일	가압류	28,960,864원
2024년10월28일	가압류	218,508,235원
2025년3월4일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	709,117,158원원	261,279,507원원	50%	3.4회회
6개월	833,155,654원원	318,414,888원원	48%	4.5회회
12개월	901,492,759원원	469,179,828원원	51%	4.3회회

경남 근린상가경매> 진주시 7억 5137만원 싼 , 4회 유찰

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록[1]을구 순위번호 2번 지상권 설정등기(2014.1.15.접수제3112호)이에 대해 지상권자인 남부농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있음.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록[2]본건 한동의 건물을 101호, 102호로 분리하여 사용중이며 부동산현황조사보고서에 의하면 상가건물임대차현황서에 등 재된 조영선은 본건(102호)이 아닌 101호의 임차인임. -목록[2]본건 건축물현황도에는 1층 101호·102호, 2층 201호·202호로 호수가 구분 표시되어 있으나, 공부상 및 현황 102호 (497.87㎡)는 건축물현황도상 1층102호(248.935㎡), 2층202호(248.935㎡)를 포함하고 있음. -목록[2]2022.8.30.자로 일반건축물에서 집합건물로 전환되었으나, 현재 대지권등기 되어 있지 않음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 한동의 건물을 101호, 102호로 분리하여 사용중이며, 상가건물임대차 현황서에 등재된 조영선은 101호 임차인이며, 101호 소유자는 본건 공유자 황기용이라 진술함 조영선 면담함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.06.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 479일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 479일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록[1]2014.1.15.[근저당 권] 설정 목록[2]2014.10.27.[근저당 권]

※ 물건 키워드 : . 유통상업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 주차장. 차량의 접근이 가능.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경557 (창원지방법원 진주지원)

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