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경남 경매추천 | 상가주택 경매 전문가가 설명드려요 (건물 217.4평, 토지 38.1평)

창원지방법원의 2024타경115815 사건, 6억 3690만원짜리 상가주택 경매물건입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

2024타경115815

창원지방법원의 경매 목적물로

감정가 636,897,490원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 636,897,490원으로

2026.01.13(화) 10:00 창원지방법원 경매8계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	경상남도 김해시 무계동 287-10
물건용도	상가주택
토지면적	126.00㎡(38.12평)
건물면적	718.57㎡(217.37평)
사건번호	2024타경115815
감정평가액	636,897,490원
최저입찰가	(100%) 636,897,490원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	무계동 287-10	대	126㎡ (38.12평)
건물	무계동 287-10, 287-11	1층 점포 철근콘크리트조	90.26㎡ (27.30평)
	무계동 287-10, 287-11	2층 주택 및 점포 철근콘크리트조	97.77㎡ (29.58평)
	무계동 287-10, 287-11	3층 주택 철근콘크리트조	97.77㎡ (29.58평)
	무계동 287-10, 287-11	4층 주택 철근콘크리트조	97.77㎡ (29.58평)
	무계동 287-10, 287-11	5층 주택 철근콘크리트조	95.07㎡ (28.76평)
	무계동 287-10, 287-11	6층 주택 철근콘크리트조	72.29㎡ (21.87평)
	무계동 287-10, 287-11	지하1층 근린생활시설 철근콘크리트조	90.64㎡ (27.42평)
제시외건물	무계동 287-10	근린생활시설 일부	6 ㎡(1.82평) 포함
	무계동 287-10	다용도실	5 ㎡(1.51평) 포함
	무계동 287-10	주택 일부	25 ㎡(7.56평) 포함
	무계동 287-10	주택	36 ㎡(10.89평) 포함
	무계동 287-10	다용도실	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건 기호 (1) 토지는 경상남도 김해시 무계동에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 주상용 건물 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 되며, 본건 기호 (3) 토지는 경상남도 김해시 강동에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 되며, 본건 기호 (4) 토지는 경상남도 김해시 한림면 안하리에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 기호 (1) 토지는 사다리형에 유사한 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이고, 본건 기호 (3), (4) 토지는 세장형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 북측 및 북동측으로 도로와 접하며, 현황 북측 및 북동측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (4) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북서측으로 구거를 건너 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] 기호 (1)
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역 (2008-01-01)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호 (3)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 하천구역(2016-08-25)(지방하천 지정(구간) 변경 고시(해반천))＜하천법＞ 기호 (4)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역(2016-06-30)＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(2013-06-28)＜수도법＞, 중점경관관리구역(2018-11-01)
6)제시목록 외의 물건 본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 [ㄱ-ㅁ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (3) 토지는 일부 "하천구역"에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[건물구조] 본건 기호 (2) 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.
[이용상태] 본건 기호 (2) 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 본건 기호 (2) 건물은 기본적인 급배수 위생설비, 승강기설비 및 난방설비(일부 층) 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] - 본건 기호 (2) 건물은 귀 제시목록 및 공부상 "김해시 무계동 287-10, 287-11" 양 지상에 등재되어 있으나, 토지합병으로 인하여 현황 "김해시 무계동 287-10" 지상에 소재하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
-본건 기호 (2) 건물은 일반건축물대장상 "1층은 소매점/주차장", "3층 및 4층은 사무소"로 등재되어 있으나, 현황 "1층은 근린생활시설", "3층 및 4층은 주택"으로 이용 중인 것으로 조사되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 본건 기호 (2) 건물 옥상에 소재하는 승강기실, 계단실 및 물탱크 등은 본건 건물에 포함하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
㈜OO	5층	2017.10.25.	[보]5천만원
김OO	1층전부	2024.05.24	[보]100만원 [월]60만원
김OO	미상	2018.10.12	[보]없음 [월]없음
김OO	3층전부	2009.10.16	[보]2000만원 [월]10만원
박OO	4층	없음	[보]3천만원
백OO	미상	2020.04.23	[보]없음 [월]없음
성OO	미상	2019.10.10	[보]없음 [월]없음
장OO	1층 근린생활시설90.26㎡전 부		[보]4000만원
정OO	4층건물의전부		[보]4000만원
최OO	2층전부	2020.10.06.(주거) /2020.02.20.(점포)	[보]300만원/4000만원 [월]30만원/없음
함OO	6층전부	2010.10.15	[보]3천만원 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2023년11월14일	가압류	404,316,200원
2013년11월29일	소유권
2013년11월29일	소유권
2013년11월29일	소유권
2013년11월29일	소유권
2007년5월3일	전세권	40,000,000원
2007년6월20일	근저당권	110,500,000원
2008년1월3일	전세권	40,000,000원
2008년3월3일	압류
2008년8월1일	가압류	560,000,000원
2010년5월4일	가압류	25,000,000원
2014년1월16일	압류
2014년3월25일	압류
2014년10월21일	가압류	100,000,000원
2015년11월25일	가압류	79,553,424원
2018년6월28일	압류
2021년12월24일	가처분
2024년11월22일	강제경매
2024년12월4일	압류
2025년7월2일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	712,251,250원원	371,259,000원원	56%	3.3회회
6개월	671,801,438원원	373,197,735원원	58%	3회회
12개월	656,980,193원원	364,722,090원원	58%	3회회

경남 경매추천 | 상가주택 경매 전문가가 설명드려요 (건물 217.4평, 토지 38.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2. 을구 7번 전세권설정등기(2007.5.3.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1 ~ 1-5) 매각에 포함 - 목록2. 건물은 공부상 ‘김해시 무계동 287-10, 287-11’양 지상에 등재되어 있으나, 토지합병으로 인하여 현황 ‘김해시 무계동 287-10’ 지상에 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호1 토지는 현 `대`로 이용중이며, 위 지상 기호2제시건물 및 옥상층에 제시외 (ㄱ) 조적조 스라브지붕 단층주택 소재함. 2. 기호 3,4 토지는 농경지로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(주)굿마린, 박용진: 2017.10.25.전입하였고, 2024.7.25.울산으로 전출함. 박윤진: 권리신고 및 배당요구신청서상 첨부된 임대차계약서상의 차임은 10만원임. 장미라: 전세권자로서 전세권설정등기일은 2008.1.3.임. 정복순: 전세권자로서 전세권설정등기일은 2007.5.3.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 11명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 404일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 404일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : ①② 2007.6.20.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 상업지역. 녹지지역. 일반상업지역. 자연녹지지역. 개발제한구역. 주차장. 철근콘크리트조. 스라브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경115815 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경11081	[근린주택] 김해시 내덕동 231-2 건물: 147.96평 토지(대지권): 68.64평	956,089,800원 956,089,800원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경115815	[근린주택] 김해시 무계동 287-10 건물: 217.37평 토지(대지권): 38.12평	636,897,490원 636,897,490원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경115808	[근린주택] 김해시 상동면 묵방리 254-8 건물: 123.42평 토지(대지권): 124.93평	475,426,000원 475,426,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경107357	[근린주택] 김해시 흥동 47-14 건물: 209.13평 토지(대지권): 122.09평	1,736,058,400원 1,736,058,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경107357	[근린주택] 김해시 흥동 47-12 건물: 207.96평 토지(대지권): 122.51평	1,733,248,800원 1,733,248,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경107357	[근린주택] 김해시 흥동 47-7 건물: 121.57평 토지(대지권): 78.41평	1,040,234,400원 1,040,234,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경10597	[근린주택] 김해시 외동 703-21 건물: 118.97평 토지(대지권): 59.29평	406,491,670원 284,544,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경114874	[근린주택] 김해시 관동동 1102-8 건물: 130.63평 토지(대지권): 76.65평	1,107,013,600원 774,910,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2025타경11223	[근린주택] 김해시 삼정동 610-11 건물: 142.67평 토지(대지권): 77.59평	1,167,295,000원 817,106,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2025타경368	[근린주택] 김해시 삼계동 1433-11 건물: 111.25평 토지(대지권): 62.16평	762,841,800원 533,988,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경111462	[근린주택] 김해시 한림면 시산리 434-1 건물: 13.92평 토지(대지권): 45.98평	91,228,900원 63,859,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경4748	[근린주택] 김해시 진영읍 여래로 30-2 건물: 176.44평 토지(대지권): 130.98평	1,310,145,000원 838,492,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2024타경2001	[근린주택] 김해시 동상동 599 건물: 43.51평 토지(대지권): 58.99평	343,686,250원 219,958,000원	유찰 (2회)