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2025타경10333 아파트 경매사건 분석 ☆ 남구 야음동 울산롯데캐슬골드 매매보다 경매

이번에 소개할 경매물건은 울산시 남구에 위치한 울산롯데캐슬골드입니다. 최저입찰가는 4억 110만원입니다.

"The heart of Ulsan' Happy Namgu - 울산광역시 남구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

오늘은 울산광역시 남구 야음동 881 울산롯데캐슬골드 아파트 경매물건을 소개합니다.

2025타경10333 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 울산지방법원입니다.

감정가격은 573,000,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 401,100,000원입니다.

건물면적은 116.82㎡(35.34평)이고, 토지면적은 46.96㎡(14.20평)입니다.

소 재 지	울산광역시 남구 신선로 46, 203동 9층904호 (야음동,울산롯데캐슬골드)
물건용도	아파트
토지면적	46.96㎡(14.20평)
건물면적	116.82㎡(35.34평)
사건번호	2025타경10333
감정평가액	573,000,000원
최저입찰가	(70%) 401,100,000원
입 찰 일	2026.02.11(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	야음동 878	106511.7분의 46.9562	46.9562㎡ (14.20평)
건물	야음동 878	2 철근콘크리트구조	116.82㎡ (35.34평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "울산남부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제9층 제904호로서 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시창임.
[이용상태] 아파트로 이용중.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 가장형 토지로 아파트 건부지로 이용중.
7)인접 도로상태등 단지주변 가로망 상태 양호함.
[토지이용계획] 본건(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(야음1지구), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(강남새싹유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(금란유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2017-03-30)(금란유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
본건(2):도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(야음1지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(금란유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(요요영재유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(울산남부초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	203동904호116.82㎡전부	2020.04.29.	[보]430,000,000(2020.03.07.330,000,000/2022.03.25.100,000,000증액)
주OO	203동904호	2020.04.29.	[보]430,000,000(원계약330,000,000/재계약100,000,000 증액)
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년4월29일	소유권
2022년3월3일	근저당권	132,000,000원
2024년5월17일	임차권설정	430,000,000원
2025년1월10일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	357,555,556원원	358,709,167원원	99%	0.9회회
6개월	358,422,250원원	320,603,555원원	89%	1.4회회
12개월	344,218,171원원	301,228,470원원	86%	1.4회회

2025타경10333 아파트 경매사건 분석 ☆ 남구 야음동 울산롯데캐슬골드 매매보다 경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 임차권등기 있음(2024.05.17. 등기, 임대차보증금: 원계약 2020.03.07. 3억3천만원, 재계약 2022.03.25. 1억원 증액, 확정일자: 원계약 2020.04.29., 재계약 2022.03.25. 전입일자: 2020.04.29.). 배당에서 대항할 수 있는 금액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 울산 남구

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:임차권자 김석원의 임차보증금반환채권을 양수하여 우선변제권을 승계한 것임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 573,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 112,655,140원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 426일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 426일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.03.03. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 지구단위계획구역. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경10333 (울산지방법원)

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