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울주군 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 4,905.6평)

감정가 18억 1745만원 울산시 울주군 두서면 전 경매를 소개합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 울산광역시 울주군 두서면 미호리 전 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 116098 전 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.01.13(화) 10:00인 울산지방법원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

변경등기
등기와 실체관계와의 사이에 불일치가 생겨 이를 제거하기 위하여 기존등기의 일부를 변경하는 등기이다. 그 불일치가 후발적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 협의의 변경등기와 그 불일치가 원시적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위하여 하는 경정등기가 있다. 변경등기에는 표시란의 부동산표시에 관한 변경등기와 사항란의 권리에 관한 변경등기가 있다.

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 미호리 640
물건용도	전
토지면적	16,217.00㎡(4,905.64평)
건물면적
사건번호	2024타경116098
감정평가액	1,817,446,000원
최저입찰가	(100%) 1,817,446,000원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	미호리 640	전	3555㎡ (1,075.39평)
	미호리 643	전	2876㎡ (869.99평)
	미호리 827-3	목장용지	2941㎡ (889.65평) 지분 2분의 1 전부
	미호리 833	전	2883㎡ (872.11평)
	미호리 644	답	1111㎡ (336.08평)
	미호리 833-1	전	271㎡ (81.98평)
	미호리 641	전	407㎡ (123.12평)
	미호리 641-1	임야	486㎡ (147.02평)
	미호리 642	전	109㎡ (32.97평)
	미호리 825	전	294㎡ (88.94평)
	미호리 산106-7	임야	1284㎡ (388.41평)

[위치/주위환경] 울산광역시 울주군 두서면 미호리 소재 "상동마을" 남측 인근에 위치하며 주위는 농경지대와 임야지대가 혼재해 있는 지역으로 환경 다소 한산한 지역입니다.
[교통상황] 본건 단지 입구 기호(3)으로 폭 약 4-5미터의 포장도로가 개설되어 있으며 시 외곽지 원거리에 소재하여 일반적 교통사정 불편시되는 지역입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1)-(10) 공히 부정형의 서측에서 동측으로 하향 완경사지이며 공히 "전"으로 이용중입니다.
기호(11)은 부정형으로 일부(약370㎡)는 현황 "전"으로 이용중이고 잔여 임야는 남측에서 북측으로 급경사지의 자연림상태의 토지입니다.
4)인접 도로상태 기호(1)(2)(4)-(11)은 공히 맹지상태이고 기호 (3)은 남측으로 로폭 약 4-5미터의 포장도로에 접합니다.
[토지이용계획] 기호 (1)(2)(4)(7)(8)(9)(11):도시지역,자연녹지지역 ［이하공란］,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉,공장설립승인지역(1호)〈수도볍〉［이하공란］ 기호 (5)(6) : 도시지역,자연녹지지역 ［이하공란］,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)공장설립승인지역(1호)〈수도볍〉［이하공란］,영농여건불리농지［이하공란］ 기호(10) : 도시지역,자연녹지지역 ［이하공란］,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉공장설립승인지역(1호)〈수도볍〉［이하공란］ 기호(3) : 도시지역,자연녹지지역 ［이하공란］,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉공장설립승인지역(1호)〈수도볍〉,초지〈조지법〉［이하공란］,영농여건불리농지［이하공란］ 6)제시목록 외의 물건 기호 (3)(10) 지상에 사용하지 않는 철파이프조 비닐하우스가 일부 소재하나 감정물건에 미치는 영향 없을 것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 해당 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1986년3월7일	소유권
2021년1월18일	근저당권	1,300,000,000원
2021년1월18일	지상권
2024년9월25일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	538,715,000원원	268,525,000원원	47%	3회회
6개월	538,715,000원원	268,525,000원원	47%	3회회
12개월	420,174,833원원	187,954,333원원	56%	2.3회회

울주군 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 4,905.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 목록1,2,4,5,6,7,9,10.은 농지취득자격증명 제출 요함. 미제출시 보증금 미반환. - 첨부문서 참조 3. 목록1,2,4~11.은 맹지여서 목록 3.으로 인접 도로 연결되나, 목록3.은 공유관계(지분 2분의1)임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1, 2, 7, 9. - 본건 부동산의 잡초 등 우거진 휴경지임. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 목장용지이나 현황은 일부는 잡초 등 우거진 휴경지, 일부는 수목이 식재되어 있으며 비닐하우스 2동이 소재함-1동의 일부는 부동산의 표시 10.에 포함되어 있음. 부동산의 표시 4.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 462일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 462일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1.~ 4.: 2021.01.18. 근저당권 / 목록 5~8,10,11.: 2021.09.28. 설정 근저당권 / 목록 9.: 2022.07.04. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경116098 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2024타경116098	[전] 울주군 두서면 미호리 640 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,905.64평	1,817,446,000원 1,817,446,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2024타경119936	[전] 울주군 삼남읍 방기리 752-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 999.76평	808,251,000원 808,251,000원	신건 (0회)
	2025-12-30	2024타경9619	[전] 울주군 상북면 덕현리 159 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 109.71평	54,763,170원 54,763,170원	신건 (0회)
	2025-12-30	2024타경9084	[전] 울주군 서생면 나사리 190-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 101.04평	323,214,000원 323,214,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경7781	[전] 울주군 상북면 궁근정리 12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 330.94평	213,330,000원 149,331,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2020타경5794	[전] 울주군 삼남면 상천리 111-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 451.03평	216,195,000원 151,337,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경9695	[전] 울주군 상북면 거리 439 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 339.10평	280,250,000원 196,175,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경9695	[전] 울주군 상북면 거리 484-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 126.14평	143,620,000원 100,534,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경797	[전] 울주군 온양읍 고산리 63-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 85.71평	9,916,550원 6,942,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2024타경120059	[전] 울주군 언양읍 직동리 262 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 375.10평	174,840,000원 85,672,000원	유찰 (2회)
	2026-01-21	2024타경109779	[전] 울주군 범서읍 사연리 5 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 232.62평	103,046,000원 50,492,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경120424	[전] 울주군 언양읍 직동리 2-4 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 81.98평	30,894,000원 10,597,000원	유찰 (3회)
	2026-01-28	2024타경119073	[전] 울주군 언양읍 송대리 452-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 7.38평	5,960,920원 2,045,000원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2024타경108172	[전] 울주군 서생면 나사리 211 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 287.98평	952,000,000원 326,536,000원	유찰 (3회)
	2026-01-06	2024타경9459	[전] 울주군 온양읍 삼광리 989 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 388.11평	64,150,000원 44,905,000원	유찰 (1회)