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제주시 구좌읍 전 경매물건 ☆ 감정가 63억 8719만원 | 9,791.6평

2025타경1004 사건의 전 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

오늘은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 전 경매물건을 소개합니다.

2025타경1004 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 제주지방법원입니다.

감정가격은 6,387,193,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 4,471,035,000원입니다.

토지면적은 32,369.00㎡(9,791.62평)입니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 1774
물건용도	전
토지면적	32,369.00㎡(9,791.62평)
건물면적
사건번호	2025타경1004
감정평가액	6,387,193,000원
최저입찰가	(70%) 4,471,035,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕천리 1774	전	32369㎡ (9,791.62평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 '대천교차로' 북서측 인근에 위치하며 주위는 농지, 임야, 초지 등이 주를 이루며 일부 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 대부분 전으로 이용중이며 북측 일부 임야 상태 등임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 광대로에 접하며 본건 남동측으로 중로에 일부가 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.
6)제시목록 외의 물건 본건 일부 지상에 수목(후박나무 등) 소재함. [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1) 토지상에는 소유권 미상의 수목(후박나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 기호(1) 토지와 인접한 '덕천리 산108-1' 경계선상에는 후첨 사진용지와 같이 평장 형태의 분묘 수기와 산담이 소재하나, 본건 평가에서는 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음. 간이한 목측 및 위성사진을 중첩한 지적도만으로는 해당 분묘 및 산담의 위치를 정확히 알 수 없으나, 해당 분묘 등이 기호(1) 토지를 침범하고 이로 인해서 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 평가액을 감정평가명세표상 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 분묘 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년12월10일	소유권
2018년9월4일	(1)근저당권설정	2,160,000,000원
2018년9월4일	(2)근저당권설정	1,680,000,000원
2020년12월22일	근저당권	594,000,000원
2024년3월13일	가압류	47,500,000원
2024년4월9일	가압류	85,077,539원
2024년4월9일	가압류	15,000,000원
2025년3월6일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

제주시 구좌읍 전 경매물건 ☆ 감정가 63억 8719만원 | 9,791.6평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

이 사건 토지 지상에 인접 토지 '덕천리 산108-1'의 평장 형태의 분묘와 산담이 침범된 것으로 조사 되었으며, 분묘기권 성립 여부는 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출요함. - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 지상의 수목(호박나무 등) 포함 평가임. - 이 사건 토지와 인접한 '덕천리 산108-1' 경계선 상에 평장 형태의 분묘 수기와 산담이 소재하는 것 조사(정확한 측량 요함) 되었고, 해당 분묘 등이 침범으로 소유권 제한 받는 가격은 6,363,501,000원 임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(덕천리 1774) 전(휴경상태이고, 일부 지상은 진입로로 이용중임)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 6,387,193,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,543,450,909원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.09.04. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경1004 (제주지방법원)

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