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청주다세대(빌라)경매 - 청주 흥덕구 경매 완벽분석

청주지방법원에서 진행되는 2025타경1385, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"더좋은 청주' 행복한 시민 - 충청북도 청주시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

오늘은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다.

2025타경1385 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 청주지방법원입니다.

감정가격은 816,576,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 571,603,000원입니다.

건물면적은 435.84㎡(131.84평)이고, 토지면적은 640.00㎡(193.60평)입니다.

소 재 지	충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	640.00㎡(193.60평)
건물면적	435.84㎡(131.84평)
사건번호	2025타경1385
감정평가액	816,576,000원
최저입찰가	(70%) 571,603,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	학천리 63-1	대	415㎡ (125.54평)
	학천리 63-5	대	48㎡ (14.52평)
	학천리 69-2	전	177㎡ (53.54평)
건물	학천리 63-1	1동 1층 101호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 1층102호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 2층201호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 2층202호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 3층 301호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 3층302호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 4층401호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)
	학천리 63-1	1동 4층402호 철근콘크리트구조	54.48㎡ (16.48평)

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 ‘한국잠사박물관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 4m내외의 단지내 진입로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(원골지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 지적재조사사업지구(학천지구(흥덕구청 민원지적과 043-201-7142~3,5)),＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] 공부상 지목 '대'이나 현황 도로임.
[참고사항] -
[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 '한국잠사박물관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.
[교통상황] 본건까지 차량통행 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.
[건물구조] 일련번호 4~11 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호외 7세대로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감등임.
내 벽 : 몰탈 및 벽지, 타일마감등임.
창 호 : 샷시창호등임.
[이용상태] 일련번호 4~11 : 다세대주택이나, 현황 공사가 완료되지 않은것으로 조사되며 공실상태임.
[설비내역] 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비등이 확인되나 기준시점 현재 가동여부는 확인이 어려움.
[토지형상/이용상태] 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택부지로 이용예정임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일련번호1,3 :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(원골지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 지적재조사사업지구(학천지구(흥덕구청 민원지적과 043-201-7142~3,5))
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	약정/금지사항/환매특약
2021년4월26일	소유권
2021년4월26일	근저당권	70,000,000원
2025년4월1일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

청주다세대(빌라)경매 - 청주 흥덕구 경매 완벽분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1 을구 17번 요역지지역권(2017년9월29일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록3 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으니 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록1,3에 대하여 본건 구분건물은 기준시점 현재 대지권이 미정리 상태이나 별도로 평가하지 아니하고 적정 대지지분을 구분 건물(목록 4~11)에 포함하여 평가함. 목록4~11은 사용승인을 받지 않은 건물로서 공정률 등을 감안하여 평가함. 목록4~11은 호별배치가 불분명하여 해당 관공서에 확인한바 건축신고 도면상 1호 및 2호의 표시가 없는 것으로 확인됨. 각 호 별 전유면적이 동일하고 호실의 구분 실익이 적어 현황대로 감정평가함. 목록4~11은 등기사항전부증명서상 학천리 63-1번지, 69번지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 69번지는 2015. 10. 28.자 69-2번지와 분할되어 현황 63-1번지, 69-2번지 지상에 소재하는 것으로 조사됨. 목록2 현황 '도로', 목록3 현황 ‘대지’로 이용중임. 목록4~11은 현황상 공사가 완료되지 않은 것으로 조사되며 공실임.

[부동산 현황조사서 비고란]
-. 현황 1번 목록 대지, 2번 목록 도로, 3번 목록 대지임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7302)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 816,576,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 70,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 328일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 328일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 4. 26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 간선도로. 차량접근 용이. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경1385 (청주지방법원)

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