마산합포구 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 16.7평, 토지 46.9평

창원시 마산합포구의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 4811만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 완월동 101-16
물건용도	주택
토지면적	155.00㎡(46.89평)
건물면적	55.21㎡(16.70평)
사건번호	2025타경20436
감정평가액	98,191,740원
최저입찰가	(49%) 48,114,000원
입 찰 일	2026.03.26(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	완월동 101-16	대	155㎡ (46.89평)
건물	완월동 101-16	단층 주택 시멘트	38.41㎡ (11.62평)
건물	완월동 101-16	단층 주택 시멘트	16.80㎡ (5.08평)
제시외건물	완월동 101-16	주택일부	13.5 ㎡(4.08평) 제외
	완월동 101-16	주택일부	8 ㎡(2.42평) 제외
	완월동 101-16	창고	1.8 ㎡(0.54평) 제외
	완월동 101-16	화장실	4.5 ㎡(1.36평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 '성지여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 등이 소재하는 주택지대임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건 토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “주거용 건부지”로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜경상남도 문화재보호 조례＞, 상대보호구역(2014-12-26)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(반달유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(성지여자중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1)토지 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 수목(1주)이 식재되어 있으나, 수종, 식재수 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가 하였음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.
[건물구조] - 기호(2)
구조 : 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1977년 09월 19일)
외벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.
-기호(2)-1 구조 : 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1977년 09월 19일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] - 기호(2) : 주택으로 이용 중임.
- 기호(2)-1 : 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기호(2)건물에 보일러에 의한 바닥난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉣)이 소재하고, 감정평가목적 등을 고려 실측면적으로 평가하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였음.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월16일	소유권
2025년3월12일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월16일	소유권
2025년3월12일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	401,619,133원원	184,376,667원원	39%	4.3회회
6개월	315,068,474원원	153,933,571원원	50%	3.6회회
12개월	346,881,024원원	187,244,778원원	53%	3.3회회

마산합포구 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 16.7평, 토지 46.9평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외건물(2-1~2-4) 매각 포함. 목록1은 주거용 건부지로 이용 중임. 토지 일부는 도로 및 타인점유 상태로 감정평가액은 이를 감안한 금액이며, 지상에 식재 되어 있는 수목은 토지에 포함하여 평가하였음. 목록2는 주택으로 이용 중임. 현황조사 시 주건물은 공부상 기와지붕이나 현황 기와지붕 위 칼라강판지붕으로, 부속건물은 공 부상 스레트지붕이나 현황 스레트지붕 위 판넬지붕으로 조사되었음. 감정평가서상 부속건물 일부가 ‘완월동 101-15번지’에 걸 쳐 소재하는 것으로 조사되었음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현황 `대`로 위 지상에 본건2의 제시건물(가)(나) 및 종물,부합물 소재하며, 제시목록상 제시건물(가)는 기와지붕 단층주택이나 현황 기와지붕 위 칼라강판지붕으로, 제시건물(나)는 스레트지붕 단층주택이나 현황 스레트지붕 위 판넬지붕으로 되어 있음. *본건 토지 및 건물의 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 사료됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9345)입니다.
입찰일은 2026.03.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 98,191,740원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 7,696,692원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 3. 12. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 기와지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경20436 (창원지방법원 마산지원)

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