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2025타경3824 경매사건 분석 ◆ 서원구 임야 (6,873.4평)

청주 서원구 현도면에 위치한 본 임야 경매물건은 5억 867만원짜리가 2억 4925만원까지 떨어진 상태입니다.

"더좋은 청주' 행복한 시민 - 충청북도 청주시"

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1459731

소 재 지	충청북도 청주시 서원구 현도면 하석리 산69
물건용도	임야
토지면적	22,722.00㎡(6,873.41평)
건물면적
사건번호	2025타경3824
감정평가액	508,669,000원
최저입찰가	(49%) 249,247,000원
입 찰 일	2026.03.19(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하석리 산69	임야	5208㎡ (1,575.42평)
	하석리 산69-3	임야	1316㎡ (398.09평)
	하석리 산69-4	임야	10683㎡ (3,231.61평)
	하석리 253-1	과수원	5515㎡ (1,668.29평)
제시외건물	하석리 253-1	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 하석리 소재 ""하석1교차로"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입은 어려우며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등, 교통상황은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임.
일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임.
일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임.
일련번호 4 : 완경사의 부정형 토지이며, 휴경지 상태임.
4)인접 도로상태 일련번호 1 : 지적도상 맹지임.
일련번호 2 : 지적도상 맹지임.
일련번호 3 : 지적도상 맹지임.
일련번호 4 : 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 상수원보호구역＜수도법＞, 야생생물보호구역＜야생생물 보호 및 관리에 관한 법률＞.
일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 상수원보호구역＜수도법＞, 야생생물보호구역＜야생생물 보호 및 관리에 관한 법률＞.
일련번호 3 : 도시지역, 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 상수원보호구역＜수도법＞, 야생생물보호구역＜야생생물 보호 및 관리에 관한 법률＞.
일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상수원보호구역＜수도법＞, 야생생물보호구역＜야생생물 보호 및 관리에 관한 법률＞ 영농여건불리농지.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 일련번호 4 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 수목 ㄱ)이 소재하고, 제시외 수목 ㄱ)을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] --.
[참고사항] 가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
나. 본건 토지 일련번호 3에 전기공급설비(송전선)가 소재하여 이를 감안하여 감정평가를 하였으며, 감안면적 등은 토지이용계획확인서 및 등기사항전부증명서상 지상권면적 등을 기준하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
다. 본건 토지 일련번호 4에 후첨 ""사진용지""와 같이 분묘가 소재하는 것으로 추정되며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있고, 추후 분묘기지권으로 인한 감액 우려가 있으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (분묘기지권 설정시 금액을 토지감정평가명세표 비고란에 병기하였음.)
라. 본건 토지 일련번호 1~3에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/29)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년6월5일	소유권
2011년9월22일	근저당권	91,000,000원
2011년9월22일	지상권
2013년12월23일	근저당권	13,000,000원
2023년12월7일	근저당권	18,000,000원
2023년12월20일	가압류	6,071,823원
2023년12월21일	가압류	10,164,981원
2024년2월28일	가압류	34,851,939원
2024년2월29일	가압류	24,991,563원
2025년7월31일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

2025타경3824 경매사건 분석 ◆ 서원구 임야 (6,873.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록3번 을구1번 최선순위 지상권(2015.12.23. 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 수목 매각포함. 목록4번 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 지상 소재는 분묘를 위하여 분묘기지권 성 립여부는 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
-. 현황 1번 ~ 4번 목록 임야며 한 필지로 연

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7306)입니다.
입찰일은 2026.03.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위지상권이 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 지상권은 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 단, 선순위 지상권이라 하더라도 말소동의서를 제출한 경우는 말소가 됩니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 508,669,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 17,959,076원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,3:2023.12.7. 근저 당권 설정 목록4:2011.9.22. 근저당 권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 개발제한구역. 간선도로.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1459731

사건번호 : 2025타경3824 (청주지방법원)

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