감정 18억 7245만원 → 최저 23억 6548만원!! 마산회원구 답 경매로 싸게 사는 방법? (토지 298.9평)

2024타경107081 사건의 답 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 126% 수준입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 376-8
물건용도	답
토지면적	988.00㎡(298.87평)
건물면적
사건번호	2024타경107081
감정평가액	1,872,448,000원
최저입찰가	(126%) 2,365,480,000원
입 찰 일	2026.03.26(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉암동 376-8	도로	19㎡ (5.75평)
	봉암동 377-5	답	580㎡ (175.45평)
	봉암동 376-5	답	96㎡ (29.04평)
	봉암동 376-9	답	293㎡ (88.63평)

[위치/주위환경] 본건은 공히, 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 소재 "마산봉암동우체국" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린시설 및 소규모 공장 등이 혼재하는 공업지대로서 제반 입지조건은 보통시 됨.
[교통상황] 공히, 본건까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호1,3,4 : 3필일단의 부정형 평지로서, 물류창고 부지로 이용 중임.
일련번호2 : 부정형 평지로서, 물류창고 부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호1,3,4 : 일단으로서 공히, 본건 북측으로 소로한면의 도로와 접함.
일련번호2 : 본건 남측으로 광로한면의 도로와 접함.
[토지이용계획] 『토지이용계획확인서』상, 일련번호1,3,4 : 공히, 일반공업지역(1994-07-12) 가축사육제한구역(전부제한)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 일련번호2 : 일반공업지역(1994-07-12), 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(저촉) 가 축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 의견란 참조.
[공부와의 차이] 본건 토지의 지목이 공부상 도로 또는 답이나 공히, 현황 대 임.
[참고사항] 임대관계:미상임. 기 타:없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2005년2월4일	소유권
1998년1월20일	근저당권	100,000,000원
2005년2월4일	근저당권	552,000,000원
2005년2월4일	지상권
2010년1월21일	근저당권	108,000,000원
2012년5월16일	근저당권	108,000,000원
2013년5월30일	근저당권	60,000,000원
2013년7월12일	근저당권	120,000,000원
2015년3월20일	근저당권	120,000,000원
2015년11월12일	근저당권	120,000,000원
2016년6월10일	근저당권	120,000,000원
2019년8월27일	근저당권	121,000,000원
2020년12월30일	근저당권	110,000,000원
2024년4월29일	근저당권	80,400,000원
2024년4월29일	근저당권	648,000,000원
2024년7월4일	가압류	45,213,169원
2024년10월29일	가압류	7,125,000원
2024년12월3일	강제경매
2024년12월16일	압류
2025년11월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	413,750,000원원	161,311,750원원	41%	4회회
6개월	392,136,980원원	189,069,640원원	52%	3.4회회
12개월	357,947,483원원	182,558,033원원	57%	3회회

감정 18억 7245만원 → 최저 23억 6548만원!! 마산회원구 답 경매로 싸게 사는 방법? (토지 298.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록1, 3, 4는 3필지 일단의 토지로, 본건 모두 물류창고 부지로 이용 중임(공부상 지목은 목록1은 도로, 목록2~4는 답임). 제시외건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ)은 매각제외하며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. 제시외건물을 위한 법정지상권 성립여 부 불분명함. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너(감정평가서상 ㄷ)는 평가 및 매각 제외함. 목록2~4는 토지이용계획확인서상 일반공업지역으로, 매수 시 농지취득자격증은 필요없다는 봉암동 행정복지센터의 사실조회회 신서가 제출되었음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1-4는 제시목록상 `도로` 및 `답`이나 현황 일단의

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9345)입니다.
입찰일은 2026.03.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,872,448,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 49,350,483원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 452일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 452일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1998. 1. 20. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반공업지역. 간선도로.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경107081 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.