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관악구 다세대(빌라)경매-♣ 경매 요점정리

감정 2억 4200만원 → 최저 1억 5488만원! 서울시 관악구 봉천동 다세대(빌라) 경매를 소개합니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

서울특별시 관악구 봉천동 635-449 다세대(빌라) 경매 물건을 소개드립니다^^

서울중앙지방법원(2025타경102816)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 242,000,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 154,880,000원입니다.

2026.03.19(목) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층101호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.03㎡(6.36평)
건물면적	29.14㎡(8.81평)
사건번호	2025타경102816
감정평가액	242,000,000원
최저입찰가	(64%) 154,880,000원
입 찰 일	2026.03.19(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	봉천동 635-449	149분의 21.034	21.034㎡ (6.36평)
건물	봉천동 635-449	철근콘크리트구조	29.135㎡ (8.81평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울은천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. [교통상황] 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨. [건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임. [이용상태] 건축물대장상 다세대주택임. [설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. [토지형상/이용상태] 본건은 정방형의 토지로서, 공동주택외1 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음. [토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임. [공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조OO	101호	2022.01.27.	[보]270,000,000
주OO	101호	2022.01.27.	[보]270,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년2월4일	소유권
2024년2월13일	임차권설정	270,000,000원
2024년9월4일	압류
2024년12월16일	압류
2025년4월23일	압류
2025년4월30일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

관악구 다세대(빌라)경매-♣ 경매 요점정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 270,000,000원, 전입일자 2022.1.27., 확정일자 2021.12.27.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 3485-3244)입니다.
입찰일은 2026.03.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(조해희):경매신청채권자로 임차인 조해희의 임차보증금반환채권의 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 300일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 300일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.9.4. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 토지거래허가구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경102816 (서울중앙지방법원)

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