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김천 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매로 사도 되나? ◆ [2025타경104]

감정 3억 9389만원 → 최저 1억 9300만원! 경북 김천 대항면 단독주택 경매를 소개합니다.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

김천시 대항면 덕전리의 단독주택 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 352.80㎡(106.72평)입니다. 토지면적은 1,461.00㎡(441.95평)입니다.

사건번호는 2025타경104이며 대구지방법원 김천지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 393,886,600원입니다만 2회 유찰되어

최저입찰가는 193,004,000원입니다.

입찰보증금은 19,300,400원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상북도 김천시 대항면 덕전리 782
물건용도	단독주택
토지면적	1,461.00㎡(441.95평)
건물면적	352.80㎡(106.72평)
사건번호	2025타경104
감정평가액	393,886,600원
최저입찰가	(49%) 193,004,000원
입 찰 일	2026.03.11(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕전리 782	대	730㎡ (220.83평)
토지	덕전리 782-1	과수원	731㎡ (221.13평)
건물	덕전리 782	1층 단독주택 경량철골구조	190.8㎡ (57.72평)
제시외건물	덕전리 782	가추	20 ㎡(6.05평) 포함
	덕전리 782	가추	30 ㎡(9.08평) 포함
	덕전리 782	창고	112 ㎡(33.88평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 김천시 대항면 덕전리 소재 ""대릉초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1) : 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 부지임.
기호2) : 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지임.
4)인접 도로상태 기호1,2) 토지 공히 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호2)토지상에 제시외건물이 소재하고, 토지의 가격에 영향이 있다고 판단되어, 토지건물가격명세표 비고란에 제시외건물이 토지의 가격에 영향이 있는 경우의 가격을 기재하였으니, 경매업무 진행시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기타 : 없음 [건물구조] 경량철골구조 기타지붕 1층건으로서, 외벽 : 판넬 잇기 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 기호1)토지상에 제시외건물이 소재하나, 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할때 토지의 가격에 영향이 없을 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타 : 본건 건물 지붕에 태양광 설비가 되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
TROO	본건으로전입	2017.06.07
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년2월13일	소유권
2017년9월8일	근저당권	96,000,000원
2025년1월13일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년2월13일	소유권
2017년9월8일	근저당권	96,000,000원
2025년1월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	98,894,430원원	43,294,500원원	44%	2.5회회
6개월	178,945,010원원	117,229,333원원	64%	1.7회회
12개월	228,155,635원원	132,234,552원원	62%	1.9회회

김천 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매로 사도 되나? ◆ [2025타경104]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 목록3 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)

[부동산 현황조사서 비고란]
ㄱ.본건 대항면 덕전리 782, 782-1번지는 인접한 토지와 경계가 불분명한 상태 이고 상호간에 경계구분없이 인접한 토지를 포함하여 하나의 부지로 사용되 고 있

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054) 420 - 2094)입니다.
입찰일은 2026.03.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
TRAN THI NGOC THAO:전소유자사망으로 인해 대위상속등기된 소유자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 393,886,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 54,739,033원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 408일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 408일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.09.08. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량의 접근이 가능. 간선도로.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경104 (대구지방법원 김천지원)

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