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[서울시 종로구 낙찰가 분석] 다세대(빌라) 최저입찰가 44억 8700만원!

서울중앙지방법원의 2024타경117519 사건, 44억 8700만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"서울의 심장 다시 뛰는 종로"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

서울특별시 종로구 구기동 36-3 다세대(빌라)

서울중앙지방법원 2024타경117519입니다.

감정가격은 4,487,000,000원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 4,487,000,000원입니다.

2026.01.07(수) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	서울특별시 종로구 구기동 36-3 101호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	527.00㎡(159.42평)
건물면적	450.78㎡(136.36평)
사건번호	2024타경117519
감정평가액	4,487,000,000원
최저입찰가	(100%) 4,487,000,000원
입 찰 일	2026.01.07(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구기동 36-3	대	499㎡ (150.95평)
토지	구기동 36-5	대	28㎡ (8.47평)
건물	구기동 36-3	101호 철근콘크리트구조	81.38㎡ (24.62평)
	구기동 36-3	102호 철근콘크리트구조	81.72㎡ (24.72평)
	구기동 36-3	201호 철근콘크리트구조	83.36㎡ (25.22평)
	구기동 36-3	202호 철근콘크리트구조	81.74㎡ (24.73평)
	구기동 36-3	301호 철근콘크리트구조	81.72㎡ (24.72평)
	구기동 36-3	302호 철근콘크리트구조	40.86㎡ (12.36평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 종로구 구기동에 소재하는 "하비에르국제학교" 남동측 인근에 위치함. 본건 주위는 단독, 다가구, 다세대주택 등 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 지선, 일반버스 등이 정차하는 버스정류장이 도보 4분 내외 거리에 위치하는 등 교통상황 보통임. [건물구조] 사용승인을 받지 않은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물로, 외벽: 석재 붙임 등, 내벽: 몰탈 위 벽지 등, 바닥: 데코타일 등, 천장: 석고 위 벽지 등, 창호: 샷시 창호 등 마감임.
[이용상태] 각 호실 다세대주택임.
[설비내역] 위생, 급배수, 도시가스, 승강기설비 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 2필 일단의 부정형 완경사지로, 공동주택 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 세로(폭 5m)에 접함.
[토지이용계획] [기호1, 2] 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정).
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않아 등기사항전부증명서를 기준으로 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년7월27일	근저당권	450,000,000원
2022년7월28일	근저당권	900,000,000원
2022년7월28일	근저당권	500,000,000원
2022년8월2일	가압류	150,000,000원
2022년8월4일	가압류	300,000,000원
2022년8월22일	가압류	407,000,000원
2022년8월22일	가압류	301,873,562원
2022년9월7일	근저당권	450,000,000원
2022년9월23일	근저당권	280,000,000원
2022년10월4일	가압류	2,262,735,262원
2022년10월21일	가압류	200,000,000원
2022년10월27일	가압류	178,397,260원
2022년11월16일	가압류	146,252,805원
2022년11월29일	근저당권	53,500,000원
2023년1월4일	가압류	18,370,000원
2024년9월12일	임의경매
2024년10월8일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	556,500,000원원	539,855,000원원	106%	1.3회회
6개월	557,833,333원원	503,025,000원원	96%	1.5회회
12개월	525,285,714원원	479,244,286원원	97%	1.4회회

[서울시 종로구 낙찰가 분석] 다세대(빌라) 최저입찰가 44억 8700만원!

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 대지권 미등기상태임 다수의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불투명

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 이 건 부동산은 `건축법상 사용승인 받지않은 건물`임 2. 현황조사 시 건물로 들어가는 출입문이 폐쇄되어 있었음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1818)입니다.
입찰일은 2026.01.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 473일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 473일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.토지(36-3):2020.11.19.(근저당권) 2.토지(36-5):2020.11.19.(근저당권) 3.101호:2022.07.27.(근저당권) 4.102호:2022.07.27.(근저당권) 설정 5.201호:2022.07.27.(근저당권) 6.202호:2022.07.27.(근저당권) 7.301호:2022.07.27.(근저당권) 8.302호:2022.07.27.(근저당권)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경117519 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-08	2025타경102667	[다세대] 종로구 구기동 50-31 지하층101호 건물: 19.61평 토지(대지권): 14.27평	267,000,000원 267,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-08	2025타경102298	[다세대] 종로구 평창동 175-3 비동 건물: 67.41평 토지(대지권): 87.17평	2,374,000,000원 2,374,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2024타경117519	[다세대] 종로구 구기동 36-3 101호 [대지권미등기,유치권] 건물: 136.36평 토지(대지권): 159.42평	4,487,000,000원 4,487,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경102923	[다세대] 종로구 창신동 255-1 4층412호 건물: 4.73평 토지(대지권): 1.68평	255,000,000원 204,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경102531	[다세대] 종로구 명륜4가 206-15 타임아트빌 [임차권등기] 건물: 10.80평 토지(대지권): 6.58평	382,000,000원 305,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2025타경102628	[다세대] 종로구 창신동 255-1 4층407호 [임차권등기] 건물: 4.07평 토지(대지권): 1.47평	235,000,000원 188,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경102636	[다세대] 종로구 창신동 255-1 4층414호 [임차권등기] 건물: 5.01평 토지(대지권): 1.75평	287,000,000원 229,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경102660	[다세대] 종로구 구기동 50-31 지하층102호 건물: 20.77평 토지(대지권): 15.12평	279,000,000원 178,560,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2024타경117502	[다세대]서울특별시 종로구 명륜3가 50-5 [임차권등기] 건물: 9.06평 토지(대지권): 7.12평	380,000,000원 243,200,000원	유찰 (2회)
	2026-01-21	2025타경102613	[다세대] 종로구 창신동 255-1 5층505호 [임차권등기] 건물: 4.19평 토지(대지권): 1.51평	227,000,000원 116,224,000원	유찰 (3회)
	2026-01-21	2025타경102285	[다세대] 종로구 창신동 255-1 4층413호 [임차권등기] 건물: 4.73평 토지(대지권): 1.68평	269,000,000원 110,182,000원	유찰 (4회)
	2026-01-13	2025타경100693	[다세대]서울특별시 종로구 명륜1가 78-33 [임차권등기] 건물: 11.66평 토지(대지권): 6.32평	207,000,000원 84,788,000원	유찰 (4회)
	2026-01-20	2024타경124807	[다세대]서울특별시 종로구 옥인동 178-35 건물: 14.06평 토지(대지권): 7.54평	162,000,000원 53,084,000원	유찰 (5회)
	2026-01-22	2024타경126087	[다세대]서울특별시 종로구 평창동 96 건물: 23.88평 토지(대지권): 25.33평	295,000,000원 236,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2024타경121938	[다세대]서울특별시 종로구 숭인동 202-3 종로중흥에스클래스 [임차권등기] 건물: 5.39평 토지(대지권): 1.30평	121,000,000원 25,376,000원	유찰 (7회)