제주 제주시 조천읍 과수원경매> 제주 9억 4218만원 싼 과수원 ▶ 2025타경7705

제주 제주시 조천읍에 있는 과수원 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 12,959.0㎡(3,920.1평)

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

제주시 조천읍 함덕리 과수원 경매

2025타경7705

소 재 지 : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리

감 정 가 : 3,140,613,000

최 저 가 : 2,198,429,000

매각기일 : 2026.02.10(화) 10:00

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 2125
물건용도	과수원
토지면적	12,959.00㎡(3,920.10평)
건물면적
사건번호	2025타경7705
감정평가액	3,140,613,000원
최저입찰가	(70%) 2,198,429,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	함덕리 2125	과수원	7749㎡ (2,344.07평)
	함덕리 2129	과수원	2249㎡ (680.32평)
	함덕리 2129-1	과수원	2961㎡ (895.70평)
제시외건물	함덕리 2129-1	창고	85.4 ㎡(25.83평) 제외
	함덕리 2129-1	창고	6.67 ㎡(2.02평) 제외
	함덕리 2129-1	비닐하우스	75.24 ㎡(22.76평) 제외
	함덕리 2129-1	수목	포함
	함덕리 2129-1	담장	포함

[위치/주위환경] 기호(1~3)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '큰백교차로' 남서측 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재함.
[교통상황] 기호(1~3) 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하고 북측 근거리에 지방도(1132번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임.
기호(2)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, '폐원' 상태임.
기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원 및 일부 과수원' 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1) 지적도상 맹지로서 기호(2)을 경유하여 출입가능함.
기호(2) 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.
기호(3) 지적도상 맹지로서 기호(2)을 경유하여 출입가능함.
[토지이용계획] 기호(1~3) 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ), 제시외물건(ㄷ) [파이프조 비닐하우스시설], 제시외물건(ㄹ) [수목(감귤나무, 동백나무 등)] 및 제시외물건(ㅁ) [잡석조 내부담장]이 소재함.
[ 제시외건물(ㄱ)은 '등기사항전부증명서'가 존재하지 않으나 '일반건축물대장'상 소유주가 '고석천'으로 등재되어 있으며, 제시외건물(ㄴ)은 '등기사항전부증명서' 및 '일반건축물대장'이 존재하지 않음.] [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 - 본건은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 3page와 같이 건축신고가 되어 있음. - 기호(1) 지상에 '사진용지'와 같이 수목이 소재함. - 기호(3) 지상에 '사진용지'와 같이 이동식 철재컨테이너 및 이동가능 탑차 적재함이 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년11월16일	소유권
2022년2월11일	근저당권	3,072,000,000원
2025년3월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	932,946,219원원	388,707,043원원	51%	2.6회회
6개월	734,996,932원원	339,290,240원원	48%	2.7회회
12개월	739,376,283원원	343,468,245원원	47%	2.8회회

제주 제주시 조천읍 과수원경매> 제주 9억 4218만원 싼 과수원 ▶ 2025타경7705

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 3 지상에 소재하는 타인소유의 건물(브럭조 스레트지붕 단층 창고)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 전부, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 현황은 휴경지 내지 폐원 상태이고, 그 일부 지상에 수목이 존재함 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 현황은 휴경지 내지 폐원 상태이고, 일부 지상은 진입로로 이용 중임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 현황은 휴경지 내지 폐원 상태이고, 그 일부 지상에 감귤목이 식재되어 있으며 내부 담장이 소재함 - 목록 1, 2, 3 토지는 지적 경계 구분 없이 일단의 형태임 - 목록 1, 3 토지는 목록 2 토지를 경유하여 통행 가능함 - 목록 1 토지는 아래와 같이 건축허가를 받은 상태로서 구체적인 허가사항 및 관련 인허가의 존속, 승계가능성 여부 등은 해 당 관청의 재확인 요함 (허가신고번호:1,784.83㎡, 연면적: 2,281.06㎡, 주용도: 단독주택, 착공구분: 착공, 착공예정: 2018-02-03) - 목록 3 지상의 제시외(3-4, 3-5) 수목(감귤나무, 동백나무 등) 1식 및 내부 담장(잡석조) 1식은 각 매각에 포함함 - 목록 3 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㄱ) 브럭조 스레트지붕 단층 창고 85.4㎡, (ㄴ) 브럭조 스레트지붕 단층 창고 약 6.67 ㎡ 각 해당 부분은 매각에서 제외함[제시외 (ㄱ) 부분의 부동산등기사항증명서는 부존재하나, 일반건축물대장에 등재된 소유자 명의인은 고석천임] - 위 제시외(ㄱ, ㄴ) 건물 소재로 제한받는 가격은 757,704,000원임(감정평가서 참조) - 목록 3 지상에 소재하는 제시외 (ㄷ) 파이프조 비닐하우스 시설 약 75.24㎡ 부분은 매각에서 제외함 - 목록 3 지상에 소재하는 제시외 이동식 철재컨테이너, 탑차 적재함은 각 매각에서 제외함 - 목록 1 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 1 토지 관련 농지현황, 농지전용허가 및 불법형질 변경 시 원상회복에 관한 사항 등은 별첨 조천읍장 작성의 사실조회 회보서 참조

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(함덕리 2125) 과수원(휴경상태임) - 소재지2(함덕리 2129) 과수원(휴경상태임) 일부 지상은 진입로로 이용중이고, 일부 지상에 돌담이 소재함 - 소재지3(함덕리 2129-1) 과수원(밀감목이 식재되어 있음) 일부 지상에 이동식 컨테이너 1동과 돌담 및 제시외 건물 ㄱ. 브럭조 스레트지붕 단층 창고 ㄴ. 브럭조 스레트지붕 단층 창고 ㄷ. 파이프조 비닐지붕 단층 용도미상 등이 소재함 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망 *위 소재지 1,2,3 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 335일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 335일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 2. 11. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경7705 (제주지방법원)

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