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서울시 다세대(빌라)경매 | 성북구 석관동 338-584 경매 완벽분석

서울북부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경12086의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 361만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"성북의 미래 현장에서 답을 찾다 - 서울특별시 성북구"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1458335

2025타경12086

서울북부지방법원의 경매 목적물로

감정가 254,514,300원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 80% 저감되어 203,611,000원으로

2026.02.24(화) 10:00 서울북부지방법원 경매1계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	22.25㎡(6.73평)
건물면적	37.69㎡(11.40평)
사건번호	2025타경12086
감정평가액	254,514,300원
최저입찰가	(80%) 203,611,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	석관동 338-584	291분의 22.25	22.25㎡ (6.73평)
건물	석관동 338-584	철근콘크리트구조	27.79㎡ (8.41평)
제시외건물	석관동 338-584	주거용	9.9 ㎡(2.99평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 '상월곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '상월곡역' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019.4.16.)
외벽 : 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.
[이용상태] 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다. [토지형상/이용상태] 본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
7)인접 도로상태등 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
[토지이용계획] - 석관동 338-584 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞입니다.
- 석관동 338-585 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞입니다.
- 석관동 338-586 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞입니다. [공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] - 임대관계는 미상입니다. - 제시외건물 ㉠(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)이 소재하고 있으며, 이행강제금 부과 여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/21)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
전OO	4층402호전부	2019.06.17	[보]220,000,000 [월]미상
주OO	4층402호전부	2019.06.17	[보]220,000,000 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년7월24일	소유권
2020년1월30일	압류
2022년6월10일	압류
2022년6월17일	압류
2023년2월8일	압류
2023년10월10일	임차권설정	220,000,000원
2025년3월11일	강제경매
2025년3월21일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	301,608,148원원	225,667,337원원	75%	4.7회회
6개월	314,100,408원원	220,959,153원원	71%	4.2회회
12개월	296,626,842원원	221,664,450원원	76%	3.3회회

서울시 다세대(빌라)경매 | 성북구 석관동 338-584 경매 완벽분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함하여 매각 - 집합건축물대장상 ‘위반건축물(402호 9㎡ 판넬구조, 주거용도 무단증축)’ 등재 - 대지권의 목적인 토지의 일부(석관동 338-586)가 도로에 저촉됨

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 현지 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3671)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:경매신청채권자로서 임차권자 전예린의 임대차보증금반환채권 대위변제 양수인임(권리승계신고 및 배당요구 함)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 334일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 334일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.01.30. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1458335

사건번호 : 2025타경12086 (서울북부지방법원)

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