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서울시 관악구 봉천동 경매 해설해 볼께요. / 다세대(빌라)경매

서울시 관악구 봉천동에 위치한 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 3억 500만원, 현재 최저입찰가는 2억 4400만원입니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

  ▶ 위치 : 서울특별시 관악구 봉천동 649-98
  ▶ 유형 : 다세대(빌라)
  ▶ 사건번호 : 2025 타경 102883
  ▶ 집행법원 : 서울중앙지방법원

감정가는 305,000,000원입니다. 최저입찰가는 244,000,000원 (80%)입니다.
입찰일은 2026.02.10(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 24,400,000원 입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 5층502호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	22.52㎡(6.81평)
건물면적	27.72㎡(8.39평)
사건번호	2025타경102883
감정평가액	305,000,000원
최저입찰가	(80%) 244,000,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	봉천동 649-98	326분의 22.52	22.52㎡ (6.81평)
건물	봉천동 649-98	철근콘크리트구조	27.72㎡ (8.39평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 649-98번지 소재 ""당곡역"" 동측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택이 혼재하는 주거지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.
[이용상태] 주거용으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 [토지형상/이용상태] 2필지 일단의 부정형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
[공부와의 차이] - [참고사항] 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	전부	2021.04.12.	[보]320,000,000
한OO	502호	2021.4.12.	[보]320,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월26일	소유권
2021년4월30일	약정/금지사항/환매특약
2022년1월24일	압류
2022년12월12일	가압류	546,000,000원
2022년12월13일	압류
2023년5월18일	임차권설정	320,000,000원
2025년5월12일	강제경매
2025년5월21일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	301,692,308원원	258,725,954원원	85%	2회회
6개월	280,000,000원원	239,345,033원원	85%	2회회
12개월	287,521,739원원	245,978,289원원	85%	1.8회회

서울시 관악구 봉천동 경매 해설해 볼께요. / 다세대(빌라)경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 1번 주택임차권등기(2023. 5. 18. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말 소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
한수자:2023. 5. 18. 임차권 등기, 2023. 10. 11. 주민등록 이전

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 328일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 328일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 1. 24. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경102883 (서울중앙지방법원)

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