감정 36억 8316만원 → 최저 20억 6257만원!! 연산동 창고 낙찰가 분석합니다. (건물 188.0평, 토지 1,046.0평)

목포시 연산동 620-9에 위치한 본 창고 경매물건은 36억 8316만원짜리가 20억 6257만원까지 떨어진 상태입니다.

"낭만항구(ROMANTIC PORT) 목포 - 전라남도 목포시"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

소 재 지	전라남도 목포시 연산동 620-9
물건용도	창고
토지면적	3,458.00㎡(1,046.05평)
건물면적	621.40㎡(187.97평)
사건번호	2025타경51219
감정평가액	3,683,160,800원
최저입찰가	(56%) 2,062,570,000원
입 찰 일	2026.04.13(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연산동 620-9	대	3458㎡ (1,046.05평)
건물	연산동 620-9	1층 사무소 경량철골구조	85.8㎡ (25.95평)
	연산동 620-9	2층 사무소 경량철골구조	63㎡ (19.06평)
	연산동 620-9	단층 폐기물처리시설 일반철골구조	464.6㎡ (140.54평)
제시외건물	연산동 620-9	(ㄱ) 보일러실	8 ㎡(2.42평) 포함
	연산동 620-9	기계기구 및 설비	포함
	연산동 620-9	계근대	포함

[위치/주위환경] 대상물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포세라믹일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 중ㆍ소규모의 공장 등이 주를 이루는 공업지대로서 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능한 바, 제반 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 부정형의 평지로서 공업용 건부지임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로가 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.
[건물구조] 본건(2.가)는 경량철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2010.06.15)
외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.
본건(3.나)는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2013.03.08)
내ㆍ외벽 : 강판마감 임.
[이용상태] 본건(2.가) 1,2층 : 사무소로 이용중임.
본건(3.나) : 폐기물처리시설로 이용중임.
[설비내역] 본건(2.가)는 일반적인 위생 및 급ㆍ배수설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.
[공부와의 차이] --
[참고사항] ■ 임대관계는 미상임. ■ 본건 토지 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유권 미상의 제시외 기계기구(①)이 소재함. ■ 본건 토지 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 이동식 컨테이너 1동이 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년11월4일	소유권
2022년5월10일	근저당권	2,640,000,000원
2022년5월10일	지상권
2025년7월7일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년6월24일	소유권
2022년5월10일	근저당권	2,640,000,000원
2024년6월26일	가압류	103,958,301원
2024년7월5일	가압류	270,750,000원
2025년2월27일	압류
2025년7월7일	임의경매
2025년7월16일	압류
2025년11월10일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,507,944,140원원	1,213,027,725원원	57%	3회회
6개월	1,194,940,201원원	861,227,863원원	51%	3.4회회
12개월	837,533,961원원	569,934,600원원	57%	2.9회회

감정 36억 8316만원 → 최저 20억 6257만원!! 연산동 창고 낙찰가 분석합니다. (건물 188.0평, 토지 1,046.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄 매각 제시 외 건물 포함 제시 외 기계기구(계근대) 매각 포함 목록 1 소재 이동 가능한 컨테이너 매각 제외 지상 위에 적치물(폐기물) 다량 존재

[부동산 현황조사서 비고란]
▷ 점유관계 ▷ 본건 목적물에 방문하여 사무실에서 채무자 법인의 여성직원을 만나 채무자 법인의 사업장으로 이용중임을 확인하였으며 별도의 임차인은 없음을 확인하였음. ▷ 상가건물임대차현황서를 열람한 결과 별첨과 같이 등재된 임차인 없음. ▷ 전입세대 확인결과 별첨과 같이 전입세대 없음. ▷ 현황 ▷ 본건(기호1) 지상위에 별첨 사진과 같이 본건(가:경량철골조 판넬지붕 2층, 나:일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 창고시설) 및 제시외건물(ㄱ:판넬조 판넬지붕 단층 보일러실)이 소재함을 확인하였으며, 제시외건물(ㄱ)은 본건의 종물 및 부합물로 판단됨. ▷ 기계기구에 대하여 확인한 바 별첨 사진과 같이 기계기구 1~4가 소재함을 확인하였으며, 일부 지상위에 제시외계기구(개근대) 소재함을 확인하였음. ▷ 본건(기호1) 일부 지상위에 별첨 사진과 같이 컨테이너 1동 소재하며, 지상위에 적치물(폐기물) 다량 쌓여있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270-6695)입니다.
입찰일은 2026.04.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 22.5.10.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 일반공업지역. 차량접근이 가능. 판넬지붕.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경51219 (광주지방법원 목포지원)

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