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[2025타경470] 연제구 연산동 주택 낙찰가 분석합니다.

연제구 연산동 474-8의 주택 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 2억 6655만원입니다.

"찾고 싶은 도시! 살고 싶은 도시 연제! - 부산광역시 연제구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

2025타경470

부산지방법원의 경매 목적물로

감정가 380,786,800원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 70% 저감되어 266,551,000원으로

2026.03.11(수) 10:00 부산지방법원 경매6계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	부산광역시 연제구 연산동 474-8
물건용도	주택
토지면적	162.70㎡(49.22평)
건물면적	223.85㎡(67.71평)
사건번호	2025타경470
감정평가액	380,786,800원
최저입찰가	(70%) 266,551,000원
입 찰 일	2026.03.11(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연산동 474-8	대	162.7㎡ (49.22평)
건물	연산동 474-8	1층 주택 벽돌조	96.90㎡ (29.31평)
	연산동 474-8	2층 주택 벽돌조	77.09㎡ (23.32평)
	연산동 474-8	3층 주택 벽돌조	16.06㎡ (4.86평)
제시외건물	연산동 474-8	창고 등	1.6 ㎡(0.48평) 포함
	연산동 474-8	창고	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	연산동 474-8	창고 등	6.0 ㎡(1.82평) 포함
	연산동 474-8	다용도실	11.2 ㎡(3.39평) 포함
	연산동 474-8	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	연산동 474-8	다용도실	10.5 ㎡(3.18평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘과정초등학교’ 남측 인근에 위치하는 부동산으로서 주변은 창고형 대형마트 및 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 곤란하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 서하향 완경사지에 자체지반 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 막다른 도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] (1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.
[건물구조] 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인트 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.
[이용상태] 단독주택임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 온수보일러에 의한 난방구조임.
4)부합물 및 종물 ·지적 및 건물개황도 참조.(기호 ㉠~㉥).
·구조, 규모, 시공상태 등을 감안할 때, 본건 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 본건 건물의 용도는 귀 제시목록상 '다세대주택'이나, 현황 및 일반건축물대장상 '단독주택(다가구용)'임 [참고사항] (1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	미상	2014.03.07	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년6월12일	소유권
2020년2월12일	근저당권	73,700,000원
2023년2월22일	가압류	10,829,137원
2023년3월22일	가압류	15,798,141원
2023년4월4일	가압류	5,324,261원
2025년2월10일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년6월12일	소유권
2020년2월12일	근저당권	73,700,000원
2023년2월22일	가압류	10,829,137원
2023년3월22일	가압류	15,798,141원
2023년4월4일	가압류	5,324,261원
2025년2월10일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

[2025타경470] 연제구 연산동 주택 낙찰가 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 공부상 '다세대주택'이나, 현황상 '단독주택(다가구용)'임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원(☎ 590-1817)입니다.
입찰일은 2026.03.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 380,786,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,496,484원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.02.12. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경470 (부산지방법원)

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