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울산시 삼산로331번길 상가주택경매 ☎ 남구 싼 상가주택 ※ 첫 입찰

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 울산시 남구 삼산로331번길 29의 상가주택 경매건입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

남구 삼산로331번길 29의 상가주택 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 518.74㎡(156.92평)입니다. 토지면적은 264.50㎡(80.01평)입니다.

사건번호는 2024타경112522이며 울산지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 1,641,724,120원입니다만 0회 유찰되어

최저입찰가는 1,641,724,120원입니다.

입찰보증금은 164,172,412원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	울산광역시 남구 삼산로331번길 29
물건용도	상가주택
토지면적	264.50㎡(80.01평)
건물면적	518.74㎡(156.92평)
사건번호	2024타경112522
감정평가액	1,641,724,120원
최저입찰가	(100%) 1,641,724,120원
입 찰 일	2025.12.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼산동 1557-11	대	264.5㎡ (80.01평)
건물	삼산동 1557-11	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	71.14㎡ (21.52평)
	삼산동 1557-11	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	147.9㎡ (44.74평)
	삼산동 1557-11	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	147.9㎡ (44.74평)
	삼산동 1557-11	4층 다가구주택 철근콘크리트구조	89.7㎡ (27.13평)
제시외건물	삼산동 1557-11	주택일부	62.1 ㎡(18.79평) 포함

[위치/주위환경] 본 건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "보람병원" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 다가구주택, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 동측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 소호2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 일부 지상에 수목이 소재하며, 평가목적 등을 감안하여 토지가액에 포함하였음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 미상이며, 기타 없음.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 외벽 : 미장스톤, 징크판넬, 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.
[이용상태] 1층 : 근린생활시설.
2-4층 : 다가구주택.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 1)구조, 규모 및 이용상태 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.(기호㉠)
2)감정물건에 미치는 영향 제시외건물(ㄱ)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재(2015년 10월 29일)되었으나 시정 완료(2015년 12월 17일) 된 것으로 기재되어 있으며, 기준시점 현재 관련 법규정상 적법 성 여부에 대해서는 경매진행시 별도 재확인이 필요할 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상이며, 기타 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
오OO	302호66.1㎡	2020.07.23.	[보]100,000,000
윤OO	202호59.4㎡	2021.03.08.	[보]150,000,000
이OO		2017.09.13.
장OO	201호80㎡	2020.12.17.	[보]130,000,000
정OO	101호50㎡	2022.01.21.	[보]80,000,000
조OO	302호70㎡	2023.09.26.	[보]140,000,000
조OO	301호	2021.02.15.	[보]170,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1995년2월21일	소유권
2014년3월21일	근저당권	187,000,000원
2023년8월29일	근저당권	272,800,000원
2024년7월23일	강제경매
2024년11월15일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년10월26일	소유권
2015년11월13일	근저당권	187,000,000원
2021년2월17일	전세권	170,000,000원
2023년8월29일	근저당권	272,800,000원
2023년10월25일	임차권설정	100,000,000원
2024년7월23일	강제경매
2024년9월3일	전세권	150,000,000원
2024년11월15일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	587,500,000원원	266,935,000원원	41%	1.5회회
6개월	680,000,000원원	287,351,375원원	40%	2.8회회
12개월	1,165,465,842원원	698,818,114원원	51%	2.3회회

울산시 삼산로331번길 상가주택경매 ☎ 남구 싼 상가주택 ※ 첫 입찰

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 주택일부 62.1㎡) 포함. 2. 위 제시외 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재(2015.10.29.)된 후 시정완료(2015.12.17.)된 것으로 기재되어 있으나 입찰 시 확인 바람.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 1층 101호, 2층 20

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2025.12.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
1. 오재성: 신청채권자겸 주택임차권자로서 주택임차권등기일은 2023. 10. 25.이며, 임차보증금 120,000,000원 중 20,000,000 2. 조재운: 전세권자로서 전세권등기일은 2021. 2. 17.임. 원을 반환받고 남은 보증금임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,641,724,120원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 104,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 515일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 515일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2015.11.13. 근저당권 설정 목록2. 2014.03.21. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경112522 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2024타경112522	[근린주택] 남구 삼산로331번길 29 건물: 156.92평 토지(대지권): 80.01평	1,641,724,120원 1,641,724,120원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경12066	[근린주택] 남구 달동 871-1 건물: 188.20평 토지(대지권): 89.81평	1,734,644,840원 1,214,251,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경701	[근린주택] 남구 달동 1357-2 건물: 172.30평 토지(대지권): 73.36평	2,995,861,770원 1,467,972,000원	재진행 (2회)