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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 울주군 단독주택 경매가 얼마라고요? (건물 44.0평, 토지 170.0평)

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 울산시 울주군 상북면의 단독주택 경매건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1457406

2024타경9619

울산지방법원의 경매 목적물로

감정가 276,822,500원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 276,822,500원으로

2025.12.30(화) 10:00 울산지방법원 경매8계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	울산광역시 울주군 상북면 길천리 377
물건용도	단독주택
토지면적	562.00㎡(170.01평)
건물면적	145.40㎡(43.98평)
사건번호	2024타경9619
감정평가액	276,822,500원
최저입찰가	(100%) 276,822,500원
입 찰 일	2025.12.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	길천리 377	대	562㎡ (170.01평)
건물	길천리 377	단층 주택 목조	46.0㎡ (13.92평)
건물	길천리 377 2호	단층 주택 목조	32.0㎡ (9.68평)
제시외건물	길천리 377	창고	30 ㎡(9.08평) 포함
	길천리 377	창고	15.4 ㎡(4.66평) 포함
	길천리 377	보일러실	4.9 ㎡(1.48평) 포함
	길천리 377	차양	7 ㎡(2.12평) 포함
	길천리 377	창고	8.7 ㎡(2.63평) 포함
	길천리 377	창고	1.4 ㎡(0.42평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리 소재 "큰나무놀이터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 북동측으로 길천일반산업단지가 조성되어 있습니다.
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건까지 소형차량 접근 가능하나 시외곽에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.
[교통상황] 농경지로서의 통작사정은 다소 불편한 편입니다.
3)형태 및 이용상태 자체지면 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 주거용 건부지입니다.
3)형태 및 이용상태 공히 부정형의 토지로 북하향의 완경사지이며, 묵답 및 묵전 상태입니다.
4)인접 도로상태 공히 지적도상 맹지입니다.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있습니다.
[토지이용계획] * 일련번호(4, 덕현리 161) : 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지입니다.
* 일련번호(5, 덕현리 163) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지입니다.
* 일련번호(6, 덕현리 159) : 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지입니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
6)제시목록 외의 물건 건물감정평가요항표를 참조하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지는 지적과 현황이 불부합하는 지역으로 별첨 사진용지와 같이 일부가 타인점유로 이용되는 것으로 조사되었으나, 정확한 면적 및 위치 등은 지적 측량을 요합니다.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타 본건 일련번호(4) 토지는 토지이용계획확인서상 ‘농림지역, 자연녹지지역’의 양 용도지역에 걸치는 토지이나 ‘자연녹지지역’부분이 미미하여 ‘농림지역’을 기준하여 감정평가하되 ‘자연녹지지역’부분을 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 본건 일련번호(6) 토지는 토지이용계획확인서상 ‘보전관리지역, 자연녹지지역’의 양 용도지역에 걸치는 토지이나 ‘자연녹지지역’부분이 미미하여 ‘보전관리지역’을 기준하여 감정평가하되 ‘자연녹지지역’부분을 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 본건 일련번호(6) 토지는 공유물로서 공유자인 ‘김수동’의 지분 위치가 확정되지않아 전체 토지를 기준하여 감정평가하되 지분비율로 안분적용하였으며, 본건 일련번호(6) 토지상에 별첨 사진용지와 같이 물탱크 2개가 소재하나, 이동이 용이한 동산으로 감정평가에서 제외하였습니다.
[건물구조] [일련번호(2)] 블럭보강조적조 토기와지붕 단층으로 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다 [일련번호(3)] 목조 토기와지붕 단층으로 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 등 마감입니다.
[이용상태] 공히 주택입니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅂ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 건물은 소규모의 부합물 및 종물로 토지에 미치는 영향은 미미한 편입니다.
[공부와의 차이] 일련번호(2) 건물은 공부상 ‘목조 토기와지붕, 46㎡’이나 현황은 ‘블럭보강조적조 토기와지붕, 69㎡’이며, 면적사정은 실측면적을 기준하였습니다. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타 본건 일련번호(2,3) 건물은 내용연수가 만료된 건물이나 관리상태, 수리정도를 감안하여 관찰감가를 병용하여 감정평가하였습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년4월17일	소유권
2014년2월26일	근저당권	370,000,000원
2024년10월24일	가압류	75,704,864원
2024년10월30일	가압류	50,000,000원
2024년11월7일	가압류	922,902,800원
2024년11월14일	가압류	5,110,952원
2024년11월20일	임의경매
2025년1월17일	가압류	43,200,360원
2025년3월19일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년2월11일	소유권
2014년2월26일	근저당권	370,000,000원
2024년10월24일	가압류	75,704,864원
2024년10월30일	가압류	50,000,000원
2024년11월7일	가압류	922,902,800원
2024년11월14일	가압류	5,110,952원
2024년11월20일	임의경매
2025년1월17일	가압류	43,200,360원
2025년3월17일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	362,480,613원원	219,029,667원원	58%	2회회
6개월	298,349,340원원	167,311,500원원	54%	2.2회회
12개월	298,349,340원원	167,311,500원원	54%	2.2회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 울주군 단독주택 경매가 얼마라고요? (건물 44.0평, 토지 170.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(조적조 스레트지붕 창고 30㎡, 조적조 지붕없음 창고 15.4㎡, 조적조 스레트지붕 보일러실 4.9㎡, 목 조 스레트지붕 차양 7㎡, 조적조 스레트지붕 창고 8.7㎡, 조적조 함석지붕 창고 1.4㎡) 매각에 포함. 2. 본건 길천리 337 토지 일부가 타인점유로 이용되는 것으로 조사되었으나 정확한 면적 및 위치 등은 측량을 요함. 3. 본건 길천리 377 지상 건물(1동)은 공부상 목조 토기기와지붕 46㎡이나 현황은 블럭보강조적조 토기기와지붕 69㎡임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. 제시외 지붕이 없는 폐건물 1동 있음. 부

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2025.12.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 395일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 395일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014.02.26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 농림지역. 주거지역. 녹지지역. 보전관리지역. 제1종일반주거지역. 자연녹지지역. 기와지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1457406

사건번호 : 2024타경9619 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2024타경9619	[주택] 울주군 상북면 길천리 377 건물: 43.98평 토지(대지권): 170.01평	276,822,500원 276,822,500원	신건 (0회)
	2026-01-15	2024타경9787	[주택] 울주군 두서면 인보리 230-2 건물: 26.83평 토지(대지권): 101.64평	167,359,700원 117,152,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2025타경11424	[주택] 울주군 두서면 구량리 348-2 [농지취득자격증명] 건물: 33.88평 토지(대지권): 119.49평	268,658,960원 188,061,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경114382	[주택] 울주군 청량읍 상남리 821-2 건물: 10.34평 토지(대지권): 2.15평	18,682,910원 13,078,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2025타경15	[주택] 울주군 두동면 은편리 23-3 건물: 43.49평 토지(대지권): 194.51평	559,922,840원 274,362,000원	유찰 (2회)
	2025-12-30	2024타경106824	[주택] 울주군 온양읍 운화리 4-31 건물: 98.07평 토지(대지권): 58.02평	620,984,970원 304,282,000원	유찰 (2회)