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울산시 중구 반구동 876-20 상가주택 경매 물건 / 2024타경7460

울산지방법원에서 진행되는 2024타경7460, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

본 건은 울산광역시 중구 반구동 876-20 상가주택(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 2,138,108,380원이나 0회 유찰로 최저가는 2,138,108,380원으로 떨어져

2025.12.30(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	울산광역시 중구 반구동 876-20
물건용도	상가주택
토지면적	637.00㎡(192.69평)
건물면적	819.65㎡(247.94평)
사건번호	2024타경7460
감정평가액	2,138,108,380원
최저입찰가	(100%) 2,138,108,380원
입 찰 일	2025.12.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반구동 876-20	대	637㎡ (192.69평)
건물	반구동 876-20	1층 노인복지시설 등 철근콘크리트구조	368.61㎡ (111.50평)
	반구동 876-20	2층 노인복지시설 철근콘크리트구조	347.56㎡ (105.14평)
	반구동 876-20	3층 주택 철근콘크리트구조	87.28㎡ (26.40평)
제시외건물	반구동 876-20	전실 등	5 ㎡(1.51평) 포함
	반구동 876-20	현관 등	3.2 ㎡(0.97평) 포함
	반구동 876-20	차양	8 ㎡(2.42평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 중구 남외동 소재 "동천체육관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 가장형에 유사한 평지로, 현황 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에는 관상수(모과나무 2주, 대추나무1주, 사철나무 2주 등) 및 화단이 소재하나 대체로 소규모, 소액의 부합물로서, 거래관행 등을 감안하여 이를 토지의 가격에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 후첨 "건물감정평가요항표" 참조 [건물구조] 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 경량철골구조 기타지붕(판넬) 및 스라브지붕 3층건으로서, - 외벽 : 드라이비트 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 마감 등.
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등.
- 바닥 : 타일 마감, 장판지 깔기 등.
- 창호 : 샷시창호임.
[이용상태] - 1층 : 노인복지시설(기존부분, 상호 : "엄지 재가노인복지센터") 및 근린생활시설(증축부분, 상호 : "다움푸드")
- 2층 : 노인복지시설(기존부분 및 증축부분, 상호 : "엄지 재가노인복지센터")
- 3층 : 단독주택(증축부분)으로 이용중임.
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 갖추었음.
4)부합물 및 종물 제시외 ㄱ - ㄷ이 소재하며, 그 구조, 용도, 규모, 현황 등으로 보아 이는 본건 건물의 종물 내지 부합물로 판단되어 이를 별도로 평가하였으며, 당해 제시외건물이 토지의 가치에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되니 이 점 참고하시기 바람.
아울러, 본건 건물에는 후첨 "사진용지"에서 보이듯이 "철재 사다리 2식"이 소재하나 이는 본건물의 소규모, 소액의 부합물 내지 종물에 해당하므로 이를 건물의 가격에 포함하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] - 본건 건물은 "등기사항전부증명서"에 따른 건물면적과 "일반건축물대장"상의 건물 면적이 다소 상이하여, "일반건축물대장"상의 면적으로 사정하여 평가하였음.
- 본건 건물 중 2층 증축부분 87.28㎡(2006.08.08일 증축분)의 경우 "일반건축물대장"상 근린생활시설로 등재되어 있으나 실제 "노인복지시설(상호 : "엄지 재가노인복지센터")" 로 이용중임.
[참고사항] 가. 임대관계 : 이해관계인 탐문에 의하면 본건 건물 중 1층 증축부분 87.28㎡ (2006.08.08일 증축분)의 경우 임대차 상태에 있다하며, 나머지 부분에 대해서는 소유자의 가족이 운영 및 거주하고 있다고 하나 세부적인 임대 내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
다OO	347.1090㎡/776.8630㎡	2023.06.05./2023.11.28.
류OO	1층82.6450㎡	2023.08.03.	[보]30,000,000
박OO	2층 1호45.00㎡	2022.05.09.(전입일자)/2024.06.12.(사업자등록신청일자)
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년5월4일	소유권
2003년3월19일	소유권
2020년7월6일	근저당권	1,610,400,000원
2024년6월24일	가압류	17,167,460원
2024년7월4일	압류
2024년9월3일	임의경매
2025년9월15일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년4월29일	소유권
2004년4월12일	소유권
2020년7월6일	근저당권	1,610,400,000원
2022년8월25일	약정/금지사항/환매특약
2022년8월25일	약정/금지사항/환매특약
2024년9월3일	임의경매
2025년9월15일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,097,660,300원원	2,208,350,000원원	71%	1.5회회
6개월	2,383,987,133원원	1,699,603,333원원	71%	1.3회회
12개월	1,245,826,900원원	887,608,333원원	71%	1.2회회

울산시 중구 반구동 876-20 상가주택 경매 물건 / 2024타경7460

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(기존벽체 및 샷시조 슬래브지붕 단층 전실 등 5.0㎡, 기존벽체 및 판넬조 슬래브지붕 단층 현관 등 3.2㎡, 폴리카보네이트구조 차양 8.0㎡) 포함.2. 본건 지상 천막 1식 및 나무 그네 1식은 매각에서 제외함. 3. 본건 건물 등기사항전부증명서상의 건물면적(803.45㎡)과 일반건축물대장상의 건물면적(813.06㎡)이 상이(2021.11.16.자 승강 기 면적 9.6㎡ 증축함)하여, 최저매각가격은 건축물대장을 기준으로 평가된 가격임. 4. 본건 건물 현황은 노인복지시설(상호: 엄지 재가노인복지센터)로 1층 일부 및 2층 전부를, 근린생활시설(상호: 다움푸드)로 1 층 일부를 각 이용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산 중구 반구동에 소재하

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2025.12.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
다움협동조합, 류수연, 박천영: 현황조사 내용 중 점유부분, 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 471일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 471일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.07.06. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 철근콘크리트구조. 스라브지붕. 도시가스.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경7460 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2024타경7460	[근린주택] 중구 반구동 876-20 건물: 247.94평 토지(대지권): 192.69평	2,138,108,380원 2,138,108,380원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경116623	[근린주택] 중구 다운동 542-6 건물: 225.38평 토지(대지권): 61.23평	890,570,500원 890,570,500원	신건 (0회)